Riqualificazione delle città ed in generale del patrimonio immobiliare del nostro paese; maggiore attenzione del Governo al settore immobiliare, pilastro dell’economia, per rende più robusta una crescita ancora debole e limitata ad alcune città e settori, sostenibilità.
Questi i temi ricorrenti sul palco di Re Italy, la convention del mondo immobiliare organizzata da Monitor Immobiliare e Monitor Risparmio e tenutasi a Milano presso la sede di Borsa Italiana lo scorso 23 gennaio.
Il 2019 ha visto una crescita record in tutti i settori (escluso il settore centri commerciali, legato all’andamento economico delle attività legate al commercio al dettaglio), anche nei settori che negli ultimi anni avevano faticato quali la logistica e gli hotel.
Infatti se la logistica vive una fase di riorganizzazione in base alle mutate esigenze delle aziende (vedi e-commerce e la necessità di grandi strutture di stoccaggio), nell’ultimo anno il settore hotel, grazie all’afflusso di investitori stranieri ha ripreso a muoversi (3,3 miliardi di investimenti nel 2019).
La ripresa però non è omogenea su tutto il territorio nazionale: se Milano viaggia a ritmo sostenuto, e gli investimenti dei prossimi anni per le Olimpiadi invernali del 2026 daranno ulteriore impulso allo sviluppo del capoluogo lombardo, va recuperato il patrimonio della città di Roma, che a livello immobiliare ha potenziale enorme quale capitale e sede istituzionale, con un immenso patrimonio edilizio pubblico da valorizzare.
Non sono mancate le proposte a livello legislativo da parte degli ospiti: da uno “shock fiscale” avanzato dall’On. Polidori Presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare, al piano nazionale proposto dal Presidente Fiaip Baccarini, che ha indicato tre fondamentali filoni di intervento:
- riordino della fiscalità, troppo confusa e complessa (50 mld il carico fiscale sull’immobiliare)
- riforma delle locazioni (legge 392/78), liberalizzando la durata delle locazioni commerciali e qualificando il contratto come titolo esecutivo
- riqualificazione e rigenerazione urbana ma serve una visione strategica su questo tema.
Il problema fondamentale in ambito immobiliare è la mancanza di una “cabina di regia” con una complessa divisione di competenze tra MISE – MEF – MIT, in un settore strategico per l’economia del nostro paese (il patrimonio immobiliare diffuso è la prima garanzia del debito pubblico, di cui è superiore quasi tre volte), ed in particolare il bene casa quale valore sociale che non ha paragoni in altri paesi.
Ma c’è anche chi valorizza il patrimonio immobiliare pubblico: è Invimit, la società del MEF destinata a questa finalità, anche tramite il recupero e la rigenerazione degli immobili degli enti pubblici e che sta sviluppando la sua attività nelle maggiori città italiane, con la recente nascita, tra gli altri, del comparto Napoli, per la gestione del patrimonio comunale, e del comparto ATER Roma, per la valorizzazione dei locali commerciali di proprietà pubblica (ubicati nel centro città). Il patrimonio immobiliare pubblico ha un valore tra i 460 ed i 480 miliardi di euro: un capitale immenso che deve essere recuperato e riqualificato sotto il punto di vista energetico, e diventare ricchezza per gli enti pubblici con un’opera di razionalizzazione degli spazi.
Il settore immobiliare offre comunque prospettive di investimento a breve termine: la previsione del permanere dei tassi a bassi livelli rende necessario investire su altri asset; fondamentale nel mercato futuro sarà tenere conto dei trend che si stanno sviluppando e saranno le linee guida dei prossimi anni, l’urbanizzazione delle città con lo sguardo rivolto all’efficientamento energetico e la riqualificazione, l’invecchiamento della popolazione e la sharing economy (con programmi specifici di senior living). In questo contesto i fondi immobiliari possono raccogliere risorse importanti sul mercato degli investimenti.
La crisi degli ultimi anni hanno portato all’aumento degli NPL: spesso riguardano proprio gli immobili, e quindi per il loro superamento sono fondamentali le professionalità adeguate che conoscano il mercato sottostante, immobiliare in primis.
Non sono mancati i progetti futuri: stadio di Milano che andrà a sostituire San Siro, Sei Milano, Gioia 22; anche nei progetti di sviluppo la città lombarda si configura come la capitale italiana del Real Estate.
La manifestazione milanese da appuntamento al 3-4 giugno con la nona edizione dei Convention Days 2020.
Francesco Saverio Del Buono