Tempi medi di vendita di 4-5 mesi e scontistica dei prezzi dell’11-12%
Nel secondo semestre del 2021, secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, il capoluogo campano ha visto una sostanziale stabilità dei prezzi (-0,3%) rispetto al primo semestre del 2021.
Per quanto riguarda le transazioni, come evidenziano i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2021 si sono registrate 8.096 compravendite, in aumento del +28% rispetto al 2020.
Da quanto emerge dalle agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, i tempi medi di vendita, nel secondo semestre del 2021, si sono attestati su una media di circa 4-5 mesi. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative sono stati mediamente intorno all’11-12%, con forte variabilità a seconda del rapporto qualità/prezzo delle specifiche soluzioni immobiliari.
Transazioni residenziali a Napoli per trimestre e variazione tendenziale
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
ZONA PREGIO
A Napoli, per quanto riguarda il residenziale di pregio nell’ambito dei quartieri più esclusivi, è in aumento la domanda a Chiaia e Vomero, in un contesto di prezzi generalmente stabili rispetto al semestre precedente.
Analizzando le diverse zone, i top pricessi registrano a Posillipo e Chiaia. In queste zone il signorile in buono stato è rispettivamente su una media di 5.500-6.150 euro al mq e, con riferimento alle vie e agli immobili di maggiore pregio, si possono raggiungere punte di 7.800 euro al mq per immobili nuovi o ristrutturati.
In zona Posillipo Manzoni – Petrarca – Orazio e Vomero – Falcone, abbiamo valori intorno ai 5.500-5.700 euro al mq per immobili signorili in buono stato mentre a Chiaia – Mergellina – Caracciolo gli immobili di tipo signorile in ottimo stato raggiungono i 7.000 euro al mq.
Come commenta Fabio Ciccarelli, titolare dell’agenzia Gabetti Vomero:
“Nel secondo semestre del 2021 nella zona del Vomero si è assistito a un leggero aumento delle compravendite, accompagnato da una lieve crescita dei prezzi. Gli immobili più richiesti sono stati quelli di 4-5 vani di 100-140 mq, in buono stato come acquisto prima casa per sostituzione. Il budget di spesa medio varia molto in base alla zona del quartiere: in Scarlatti e San Martino è più elevato, mentre si scende verso Cilea. Molto apprezzata la vista ampia, anche se non necessariamente panoramica, preferito il piano intermedio/alto in immobili dotati di spazi esterni e posto auto. Le trattative vengono chiuse mediamente in 3-4 mesi, con uno sconto dal prezzo di richiesta intorno al 5%”.
CENTRO ANTICO
In zona San Ferdinando si hanno i valori più elevati, che raggiungono i 4.490 euro al mq per immobili signorili ristrutturati; nella stessa zona le soluzioni medie in buono stato hanno quotazioni intorno ai 2.750 euro al mq.
Prezzi minori, ma comunque elevati, anche nelle restanti zone del Centro Antico. Nelle zone Centro Antico – San Lorenzo e Pendino si hanno quotazioni tra 2.650 – 2.750 euro al mq per immobili signorili in buono stato e 2.900 – 3.250 euro al mq per l’ottimo stato. In queste zone, insieme a quella di San Giuseppe, l’usato medio in buono stato si attesta sui 2.300 – 2.600 euro al mq.
Come commenta Moreno Pistone, titolare dell’agenzia Grimaldi Museo:
“Nel secondo semestre del 2021 si conferma la richiesta del trilocale di 90 mq, in buono stato, per un budget intorno ai 300 mila euro, soprattutto da parte di giovani famiglie per acquisto prima casa o di famiglie più ampie per sostituzione. Ricercano un’abitazione, preferibilmente dotata di ascensore e buona esposizione, principalmente nella zona dell’Avvocata perché servita bene e attraversata dalla metropolitana. Gli immobili vengono venduti in circa 3 mesi con una scontistica applicata al prezzo di richiesta pari al 10%”.
SEMICENTRO STORICO
All’interno di questa macrozona, Corso Vittorio Emanuele – Cariati e Corso Vittorio Emanuele – Piazza Mazzini sono le microzone che presentano le quotazioni maggiori. Nella prima siamo intorno ai 3.975 euro al mq per soluzioni signorili in ottimo stato e sui 2.900 euro per l’usato medio in buono stato. Nella seconda, per immobili medi in buone condizioni siamo sui 3.200 euro al mq con punte di 3.575 euro al mq per l’usato ristrutturato.
A Montecalvario e Montesanto siamo intorno ai 2.250-2.150 euro al mq per immobili medi in buone condizioni.
Le zone Avvocata, Materdei Alta e Stella hanno quotazioni simili, siamo sui 2.100 – 2.600 euro al mq per immobili usati in buono stato. Prezzi intorno ai 1.700 – 2.150 euro al mq in zona Materdei Vecchia, Sanità, San Lorenzo, Vicaria e Mercato. Quotazioni inferiori per la zona San Gennaro – Fontanelle dove l’usato medio in buono stato ha valori intorno ai 1.600 euro al mq, mentre la tipologia economica scende a 1.000 euro al mq. ZONA
COLLINARE
All’interno di questa macrozona i top prices si registrano nelle zone Vomero – Scarlatti – Vanvitelli – Funicolare e Vomero – Cilea, dove i prezzi per immobili signorili ristrutturati, risultano intorno ai 6.300 euro al mq per la prima zona e 4.450 euro al mq per la seconda. Le zone Vomero – Medaglie d’Oro, Collana, Colli Aminei e Arenella hanno quotazioni per l’usato in buono stato che si attestano sui 3.200 – 3.500 euro al mq. PERIFERIA Nella parte nord in zona Chiaiano – Camaldoli, per immobili medi in buone condizioni siamo intorno ai 2.300 euro al mq.
In zona Frullone le quotazioni scendono a 1.600 euro al mq per immobili di tipo economico ristrutturati. Nella periferia orientale, la zona San Carlo all’Arena è quella che presenta le quotazioni più alte. Siamo intorno ai 2.100 euro al mq per l’usato in buono stato, che scende a 1.800 euro al mq in zona Capodichino e a 1.550 euro al mq a Poggioreale.
La periferia occidentale presenta situazioni diversificate al suo interno. Si hanno valori intorno ai 2.450 euro al mq per immobili medi in buone condizioni in zona Fuorigrotta Centro, 2.100 euro al mq in zona Fuorigrotta Consalvo – Bixio e 2.200 euro al mq in zona Fuorigrotta Terracina – Kennedy. Nell’area di Bagnoli, le zone di Bagnoli Panoramica, Bagnoli Centro e Bagnoli Beccadelli presentano valori intorno ai 1.900-2.200 euro al mq per l’usato in buono stato.
Quotazioni più basse per Bagnoli – Coroglio e in zona Cavalleggeri d’Aosta dove i valori per immobili economici in buone condizioni sono intorno ai 1.700-1.750 euro al mq.
SOBBORGHI
Nei “Sobborghi Settentrionali” si riscontra un’ampia variabilità in base alle specifiche zone. In particolare, le quotazioni per immobili usati in buono stato, a seconda della tipologia, si attestano tra i 1.000 – 1.300 euro al mq in zona Secondigliano – Corso Italia, tra i 1.300 – 1.650 euro al mq in Zona Corso Secondigliano, tra gli 800 – 1.300 euro al mq in Rione Berlingeri e tra i 700 e i 1.200 in Zona Masseria Cardone.
Come commenta Aurelio Scarpato, titolare dell’agenzia Professionecasa di Secondigliano: “Nel secondo semestre del 2021, il mercato delle compravendite ha mantenuto i ritmi del primo semestre, con un lieve aumento della domanda dovuto anche alla spinta del mutuo garanzia giovani. Stabili sia l’offerta, sia i prezzi. Il taglio più richiesto è il trilocale intorno ai 120 mila euro (da ristrutturare) e 150 mila euro (ristrutturato). Si confermano tra i più ricercati il rione Kennedy e corso Secondigliano.
Mediamente, le tempistiche di vendita si sono aggirate intorno ai 90 giorni, con trattative che si concludono con uno sconto applicato al prezzo richiesto del 5%”. Procedendo verso sud, per soluzioni usate in buono stato, i valori si attestano intorno ai 1.300 euro al mq in zona Piscinola e Miano, 1.200 euro al mq a Miano – Rione Don Guanella e 1.000 euro al mq in zona Scampia e Rione Monte Rosa.
Anche nei “Sobborghi Occidentali” si ha molta varietà in termini di quotazioni a seconda delle specifiche zone. I valori più alti si hanno a Fuorigrotta – Parco San Paolo, dove l’usato medio in buone condizioni ha valori intorno ai 2.450 euro al mq; anche in zona Fuorigrotta – Università Federico II l’usato in buone condizioni ha valori sui 2.400 euro al mq.
Nelle zone Soccavo Giustiniano – Piave, Soccavo – Epomeo e Soccavo Paradiso le quotazioni per immobili di categoria civile in buono stato vanno dai 1.800 ai 2.200 euro al mq. A Soccavo – Rione Traiano scendono e si attestano sui 1.300 euro al mq per la stessa categoria d’immobile.
Quotazioni in aumento per l’area Loggetta dove si registrano valori per l’usato medio in buono stato intorno ai 1.650 euro al mq. Quotazioni intorno ai 1.050-1.450 euro al mq in zona Agnano e in zona Montagna Spaccata – Masseria.