Oggi si è tenuta la conferenza stampa dell’Osservatorio del mercato immobiliare urbano 2019, con la presenza di Fiaip, ENEA ed I-Com; l’incontro è stata l’occasione per fare il punto sui risultati del 2019 ed i rischi della grave crisi economica dovuta al lockdown che ha interessato il nostro Paese dal mese di marzo, per contenere l’epidemia del coronavirus.
L’incontro ha toccato tre tematiche fondamentali: come detto un report del mercato nel 2019, le prospettive dei prossimi mesi, e l’impatto degli interventi di efficientamento energetico sul valore degli immobili
MERCATO 2019 Nel 2019 sono cresciute del +4% le compravendite nel settore residenziale. I dati in
territorio positivo per Fiaip sono stati favoriti dai buoni valori reddituali registrati in alcune città capoluogo di regione, dove si è registrato un buon incremento degli investimenti immobiliari ed una prima stabilizzazione
dei prezzi degli immobili.
Il mattone nel 2019 si conferma sempre più bene rifugio e luogo di sicurezza per gli italiani.
L’investimento sul mattone è risultato nel 2019 senz’altro tra i più remunerativi per i cittadini e per le famiglie italiane ed il mercato ha chiuso in crescita con compravendite in aumento rispetto all’anno precedente, raggiungendo la quota di oltre 603 mila transazioni immobiliari.
Oltre alla diminuzione dei prezzi delle case -2,77%, si registra nel 2019 il segno meno per il segmento commerciale – terziario ed i valori di uffici (-4,39%), negozi (-4,13%) e capannoni ( -5,27%). Per quanto riguarda le locazioni, rispetto all’anno precedente, si fotografa un aumento del volume delle locazioni, in netta crescita del + 3% grazie ad un incremento dei contratti con cedolare secca, transitori e a canone concordato.
Secondo il Vice Presidente Nazionale vicario Fiaip e Presidente del Centro Studi Mario Condò “Le transazioni immobiliari sono arrivate a sfiorare quasi quota 603 mila, con un buon incremento del 4% rispetto al 2019. C’è voglia di casa in Italia e, se non ci fosse stata l’emergenza pandemica, sarebbe stato un altro anno buono per comprare immobili a prezzi che, nel corso del 2020, si sarebbero potuti ulteriormente stabilizzare. L’investimento sul mattone è risultato senz’altro tra i più remunerativi per i cittadini e per le famiglie italiane ed il mercato ha chiuso in crescita con compravendite in aumento di circa il 4% rispetto all’anno precedente. Nel 2019 abbiamo registrato un ritorno di investitori nazionali ed internazionali interessati all’acquisto immobiliare, visti i prezzi in ribasso e i tassi di interesse dei mutui ai minimi storici. Come Fiaip riteniamo che la ragione di questo ritrovato interesse per il mattone sia dovuto anche alla crescente mancanza di fiducia nei confronti del sistema finanziario e agli scarsi rendimenti di investimenti quali obbligazioni e depositi bancari”. “Negli ultimi anni il mercato immobiliare aveva fatto segnare un progressivo cambiamento di passo, in netta controtendenza con la mancata crescita del Paese. Purtroppo, ancora una volta – sottolinea Condò de Satriano – nonostante il costante aumento delle transazioni immobiliari negli ultimi anni, sia evidente tutta la sua fragilità, con l’assenza di una crescita dei valori, rispetto al resto d’Europa. L’aumento della domanda immobiliare e delle compravendite, in particolar modo nei comuni capoluogo, arriva in un momento di forte incertezza per i mercati globali”.
Sull’andamento del mercato immobiliare italiano ha pesato infatti il lungo periodo di incertezza politica, e permangono i timori sul debito italiano e sulle prospettive macroeconomiche che non hanno avuto risposte nella manovra di bilancio, approvata lo scorso anno dall’esecutivo Conte, così pure con provvedimenti che ancora oggi, in piena emergenza Covid-19, non hanno sviluppato i loro effetti sull’economia e in particolar modo sul settore immobiliare.
“Aumenta del 22%, nel 2019, il numero delle transazioni operate mediante agenti immobiliari– dichiara il Presidente Nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini. Per far ripartire l’immobiliare e l’economia sarebbe stato auspicabile, oltre all’introduzione della cedolare secca per tutte le tipologie di contratto, un Piano Nazionale di riforma strutturale per l’intero comparto attraverso una riduzione reale della tassazione e un riordino complessivo della fiscalità immobiliare finalizzato a rendere il nostro Paese più attrattivo sia per gli investitori italiani che stranieri”.
“Riteniamo che, dopo il lockdown all’avvio della fase 2, possa crescere sempre più l’attenzione alla sostenibilità e alla qualità del vivere delle nostre abitazioni. Aumenterà – sottolinea il Presidente Fiaip Gian Battista Baccarini – la richiesta di abitazioni più confortevoli, ristrutturate e/o recuperate, luminose e con spazi esterni vivibili; nuove abitazioni efficienti energeticamente che potranno offrire alle famiglie maggiore sicurezza e una serie di vantaggi: minori consumi domestici, recuperi fiscali, minor inquinamento nell’ambiente, abbellimento delle città e aumento degli stessi valori di mercato degli immobili”.
La domanda di abitazioni per Fiaip è cresciuta livello nazionale del +30% interessando nel 2019 quasi tutti capoluoghi di regione. Cresce il numero di chi intende acquistare una prima casa e sono sempre più coloro che si rivolgono agli agenti immobiliari per investire in immobili (+22%). Si registra un forte rialzo per gli acquisti immobiliari tramite mutuo ipotecario, che nel 2019 viene scelto dalla maggior parte degli acquirenti, in quanto ritenuto estremamente vantaggioso a medio lungo termine, con la forte diminuzione dei tassi di interesse che fanno registrare minimi storici. Gli italiani stanno imparando a sfruttare le agevolazioni per la ristrutturazione edilizia e per la riqualificazione degli ambienti interni ed esterni ai fini dell’efficientamento energetico, così come gli incentivi per interventi su vecchi edifici esistenti per renderli sempre più sicuri contro i terremoti. Le tipologie di appartamenti maggiormente richiesti nel 2019 sono stati quelli di buono stato, piccola quadratura, acquistati in zone centrali e semicentrali. Le unità residenziali maggiormente compravendute sono i trilocali e i mini appartamenti bilocali.
COMPRAVENDITE
In calo i prezzi delle abitazioni (-2,77%). Compravendite trainate dal ricorso a mutui bancari (70%).
Nello specifico, rispetto al 2018, i prezzi hanno avuto una diminuzione del -2,77% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite è in crescita e si è attestato a + 4 % rispetto all’anno precedente. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del -4,13% per i negozi, del -4,39% per gli uffici e del -5,27% per i capannoni,. Si registra una crescita delle transazioni di negozi + 1,59%, favorita dall’introduzione per il solo 2019 della cedolare secca per i redditi da locazione commerciale, con una tenuta, seppur minima per il numero di compravendite per il settore commerciale e terziario (capannoni ed immobili ad uso ufficio) . Si riducono i tempi di vendita: i dati rilevati per il 2019 indicano una percentuale in diminuzione per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo che è scesa nel range tra 3 e 6 mesi per la maggior parte (36%) del campione intervistato.
In aumento, rispetto al 2018, il periodo intercorso tra l’incarico e la vendita da 6 a 9 mesi (24%) e oltre 9 mesi (10%). Solo il 5% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Aumenta per il 55% degli intervistati la domanda di abitazioni. Il 70% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, con un netto aumento di richieste ed erogazioni rispetto al 2018. La domanda di mutui, inoltre, nel corso dell’anno è stata sostenuta grazie a tassi d’interesse molto convenienti, indici ai minimi storici e spread bancari contenuti.
Dai risultati dell’indagine per l’anno 2019 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute sono il 72% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 15% bilocali (miniappartamenti). L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e centrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati, ma in buono stato (65%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (18%). Si rileva un aumento del ricorso degli extracomunitari al sistema creditizio (54%). L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip in nove realtà urbane, evidenzia una crescita dei prezzi per le abitazioni per alcune città come Milano(+8,4%), Bologna (+8,0%) e Napoli (+ 2,5%). Le diminuzioni si registrano su base annua a Roma (-3,9%), Firenze (-3,5%), Palermo (-2,5%), Genova (-2,0%), Torino (- 0,5%), Cagliari (- 0,8%).
LOCAZIONI
Prezzi in risalita ancora con il segno meno: -2,30% nel residenziale, – 4,40 % nel commerciale.
Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2018, i prezzi segnano un incremento moderato rispetto al 2018, ma sempre con il segno meno (-2,30%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è del -4,40 % circa. Aumenta il numero dei contratti di locazione ad uso abitativo, in particolare a canone agevolato e diminuiscono del – 0,05% quelli dei i negozi, e si registra una flessione per le unità immobiliari
ad uso ufficio e per i capannoni – 0,40%. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stabili rispetto al 2018: meno di un mese 24%, da 1 a tre mesi 36%, da 3 a 6 mesi 28%. Stazionari i tempi da 6 a 9 mesi 8%; oltre 9 mesi 4%. Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale un’offerta in aumento. Il 61% ha rilevato un incremento del numero dei contratti. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stabili i bilocali (miniappartamenti) al 53%, in aumento i trilocali al 43% con ubicazione in zone semicentrali 43%. Aumentano le richieste per alloggi in affitto in periferia, in diminuzione nelle zone di pregio. Per lo stato di conservazione degli alloggi locati è richiesto il buono stato nella misura del 56% e l’alloggio ristrutturato in aumento per il 40%.
L’approfondimento effettuato dagli agenti immobiliari Fiaip in nove realtà urbane, evidenzia una crescita media dei prezzi per le locazioni per alcune città: Bologna (+12%), Milano (+10,2%) Firenze (+3,8%), Roma (+4,2%), Torino (+2,2%),Napoli (+1,9%), Palermo (+1,7%), Cagliari (+ 1,5% ). Si registra una diminuzione su base annua a Genova (-0,5%).
RISTRUTTURAZIONI ED INTERVENTI DI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
Migliorano ulteriormente alcuni importanti indicatori sulla qualità energetica degli immobili acquistati nel 2019. Dall’analisi sul monitoraggio delle dinamiche del mercato immobiliare in funzione delle caratteristiche energetiche degli edifici, svolta da ENEA in
collaborazione con l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la Federazione Italiana Agenti
Immobiliari Professionali ( Fiaip ), è emerso un miglioramento del quadro generale del nostro Paese.
Ma quali conseguenze di breve e medio periodo potrà avere l’emergenza Covid-19 su queste dinamiche positive?
Dall’indagine – condotta su un campione di oltre 800 agenti immobiliari – sono emersi segnali incoraggianti per il segmento delle nuove abitazioni e, fattore ancora più importante, per quello del ristrutturato: nel primo caso quasi l’80% delle transazioni immobiliari ha riguardato abitazioni, nelle classi energetiche A o B, mentre, nel secondo la percentuale degli immobili più efficienti è arrivata al 36% nel 2019, rispetto al 22% del 2018.
Il mercato, resta ancora vincolato alle categorie energetiche meno performanti: il 70% degli scambi ha coinvolto immobili non ancora efficientati, da ristrutturare.
Nel 2019 si è inoltre consolidato il generale trend positivo riscontrato già negli scorsi anni, a
proposito degli edifici ricadenti nella classe energetica più scadente (la G) le cui compravendite continuano progressivamente a ridursi: la percentuale si è attestata, intorno al 40% per monolocali e bilocali e al 37% per i trilocali, per scendere al 34% per le ville unifamiliari e al 24 % per le villette.
Specialmente per queste due ultime categorie di abitazioni, il miglioramento rispetto al 2018 è da considerarsi molto positivo. La scarsa qualità energetica degli edifici compravenduti rimane però sempre una caratteristica marcata del mercato immobiliare italiano con percentuali di edifici appartenenti alle ultime classi energetiche (D-G) che si attestano intorno al 85% per monolocali, bilocali e trilocali e intorno al 73% per villette e unifamiliari.
Quasi 10 punti in più rispetto all’anno precedente, per la percentuale di immobili di pregio nelle classi energetiche più performanti (A1-4 e B), passata dal 28% del 2018 al 37% del 2019.
Incoraggianti anche i risultati fatti registrare dalle abitazioni situate in zone centrali (16%) mentre, per le zone semicentrali e di estrema periferia, il dato varia dal 14 all’8%.
Continua la crescita del dato relativo agli immobili nuovi, che ha toccato il nuovo record dell’80% delle abitazioni di nuova costruzione certificate nelle classi A e B. Molto interessante anche la crescita registrata nell’ultimo triennio rispetto agli immobili ristrutturati dove si registra un aumento di 14 punti percentuali rispetto all’anno precedente, fino ad arrivare ad attestarsi al 36%. Non sorprende, invece, il dato modesto dei comparti dell’usato in buone condizioni e ancor di meno quello degli edifici da ristrutturare.
Il dato positivo sugli edifici di nuova costruzione si inquadra bene nella necessità di dover rispettare gli elevati standard imposti per legge alle nuove costruzioni, ma anche in una più qualificata domanda e offerta nel segmento delle nuove costruzioni, in cui l’elevata efficienza energetica dell’immobile rappresenta un indispensabile vantaggio di mercato. Anche il consolidamento dell’importante crescita dei numeri relativi al segmento del ristrutturato fa ben sperare nel fatto che l’efficienza energetica sia un aspetto al quale si guarda con attenzione crescente nella fase di ristrutturazione edilizia.
“La lettura dei dati 2019 sulle tendenze del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica restituisce un quadro incoraggiante”, ha commentato il Vicepresidente dell’Istituto per la Competitività Franco D’Amore. Che poi ha aggiunto: “L’efficienza energetica sembra affermarsi come un elemento sempre più indispensabile per l’offerta immobiliare, almeno per alcuni segmenti di mercato”. “Tuttavia – ha continuato D’Amore – su questa dinamica sostanzialmente positiva non possiamo però sottacere le preoccupanti incognite gettate dal mutato orizzonte a causa della pandemia di Covid-19. Al momento non esiste una chiara visione a questo proposito, molto dipenderà dalla durata e dell’intensità delle misure restrittive adottate e dagli strumenti messi in campo per l’uscita dall’ inevitabile crisi economica che si è innescata”. A tal proposito, secondo il vicepresidente I-Com, “le mutate esigenze abitative, con il ripensamento in termini di multifunzionalità e versatilità degli spazi domestici, potranno giocare un importante ruolo nella mobilitazione di investimenti per una ristrutturazione di qualità degli immobili residenziali ed includere, in maniera sinergica, interventi di riqualificazione energetica profondi”.
“Un cambiamento comportamentale da parte degli utenti finali rappresenta infatti un requisito imprescindibile per aggredire l’enorme potenziale di risparmio energetico rappresentato dagli immobili da ristrutturare. Sarà quindi necessario – ha dichiarato Alessandro Federici, responsabile ENEA del monitoraggio delle politiche per l’efficienza energetica – porre ancora più attenzione in futuro a queste complesse dinamiche, supportate e favorite da adeguati strumenti di policy e meccanismi di incentivazione, che dovranno essere strutturali almeno nel medio periodo, in modo da permettere una pianificazione pluriennale degli investimenti da parte di tutti gli stakeholder coinvolti. Il tutto per orientare sempre più la domanda verso interventi di ristrutturazione profonda degli edifici condominiali, a cui fanno riferimento molte delle abitazioni ricadenti nelle zone semiperiferiche, periferiche e di estrema periferia che abbiamo visto avere performance energetiche ancora particolarmente scadenti”.
EFFETTO COVID-19 La totale paralisi della filiera immobiliare si innesta su un comparto già in forte crisi dal 2011 e ancora in essere, dove, nel silenzio generale della comunità economica e politica, ha perso oltre 700.000 posti di lavoro.
La chiusura dei cantieri e delle agenzie immobiliari, ha di fatto azzerato il numero dei contratti di compravendita e di locazione nel mese di aprile e questo trend proseguirà fino all’inizio della Fase 2; gli atti di trasferimento immobiliare proseguono grazie all’attività dei Notai ma sono riferibili esclusivamente ad accordi raggiunti e/o a preliminari stipulati antecedentemente ai provvedimenti restrittivi emanati dal Governo.
Sono circa 65.000 i contratti di locazione di varie tipologie che non si sono potuti perfezionare e circa 20.000 quelli relativi ai trasferimenti immobiliari che non si sono potuti effettuare a causa dell’effetto Coronavirus, ma che si effettueranno al termine del lockdown.
Forte il disagio di quei cittadini che erano in procinto di trasferirsi per lavoro o di chi deve liberare l’abitazione già venduta ed entrare in quella appena acquistata. Nella gestione di tali situazioni avrà un ruolo di strategica importanza l’attività dell’agente immobiliare nel cercare mediazioni finalizzate alla proroga volontaria dei termini contrattuali che consentano di evitare il forte rischio di contenzioso legale.
L’attuale crisi pertanto si innesta su quella precedente, il nostro Paese dal 2011 è ultimo in tutte le classifiche Europee, i dati economici già gravi e una pressione fiscale complessiva pari al 64% oltre all’attuale situazione di blocco, porteranno molti negozi e piccole imprese verso la chiusura.
I dati dell’Ufficio parlamentare di bilancio (Upb) ci segnalano dall’inizio della pandemia un calo del Pil pari al 15%, questo dato è significativo per cercare di comprendere la capacità futura delle famiglie italiane di accedere al credito per l’acquisto della prima casa d’abitazione o per le imprese di ricorrere ad investimenti strutturali per l’ampliamento della propria attività.
Da segnalare, inoltre, come il ricorso allo smart working e quindi al lavoro da casa, cambierà la prospettiva lavorativa di molti impiegati permettendo alle aziende di ridurre i costi di locazione dei propri uffici tramite la riduzione dei metri quadri locati o mediante la dismissione di alcune unità decentrate.
Come logica conseguenza di quanto esplicitato è probabile una consistente contrazione dei prezzi di locazione per gli uffici, con un altrettanto forte riduzione dei metri quadri richiesti dalle aziende, mentre per quanto riguarda i negozi è necessario distinguere tra quelli della ristorazione in genere (bar e ristoranti) per cui si prevedono numerose mancate riaperture e quelli dell’alimentare che, invece a causa della ridotta mobilità, che proseguirà anche nella fase di riapertura, potranno non solo “resistere” ma probabilmente vedranno aumentare le vendite.
In ogni caso è difficile e forse improbabile immaginare una riduzione dei prezzi da parte dei locatori, già strozzati da una tassazione immobiliare altissima che tra l’altro ha visto da parte dell’attuale Governo l’eliminazione della cedolare secca per i negozi.
Al di là degli sviluppi della crisi e dei suoi riflessi sul mercato immobiliare, la propensione
all’investimento immobiliare da parte degli italiani si è maggiormente rafforzata, sicuramente a causa dell’incertezza dei mercati finanziari sottoposti alla globalizzazione, ma anche per una nuova consapevolezza che vede nell’acquisto della propria abitazione l’approdo in un luogo sicuro per sé e per la propria famiglia.