Sono 88.174 le unità immobiliari[1] oggetto di asta in Italia nel 2023 (con un controvalore di base d’asta complessivo pari a euro 12.012.634.822,45 euro e offerte minime per 9.009.476.116,84 euro) con un decremento di circa il 30% rispetto all’anno precedente, dovuto principalmente alla diminuzione delle aste nel settore delle procedure concorsuali (nel 2022 il numero di immobili in asta è stato di 113.056).
Lo rende noto il Centro studi AstaSy Analytics di NPLs RE_Solutions nel suo “Report Aste 2023”.
“L’interruzione dei procedimenti giudiziari dovuta alle misure protettive introdotte per contenere gli effetti sfavorevoli della pandemia, ha avuto ripercussioni principalmente nel 2022, anno in cui, con la ripresa a pieno regime delle attività, si è cercato di realizzare il maggior numero di vendite per ridurre gli ingenti volumi accumulati a causa delle sospensioni. Il 2023 è stato un anno sostanzialmente di transizione, caratterizzato dal proseguo delle operazioni di smaltimento delle aste pregresse e, principalmente, dall’avvio delle prime procedure, esecutive e concorsuali, secondo le disposizioni dei nuovi codici normativi” ha dichiarato Massimiliano Morana, amministratore delegato di NPLs RE_Solutions.
Distribuzione territoriale degli immobili Con riguardo alla distribuzione territoriale dei lotti in vendita, a livello regionale la Lombardia si conferma al primo posto con 12.622 unità staggite, pari al 14,31% del totale, seguita da Sicilia con 11.215 (12,72%) Lazio con 8.553 (9.70%), Campania con 6.681 (7,58%) e Toscana con 5.713 (6,48%), mantenendo le posizioni invariate rispetto al 2022.
Si assiste, invece, a un rimescolamento delle posizioni sul piano provinciale, con l’unica eccezione di Roma che mantiene il “primato”. Lo scorso anno sul podio figuravano Roma, Milano e Napoli.
Tipologie immobiliari in asta
Sotto il profilo della tipologia immobiliare, il 59,85 % delle unità appartiene alla categoria residenziale (in linea con il 2022 in cui rappresentava il 57,45%) ed è costituita da appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte dei casi tutte abbinate ad autorimesse e/o cantine.
Il dato non stupisce considerato che il numero di esecuzioni immobiliari, che hanno ad oggetto principalmente abitazioni, supera abbondantemente il numero delle procedure concorsuali, che per la natura del debitore coinvolgono principalmente beni a destinazione commerciale/industriale.
In calo rispetto al 2022 sono invece negozi, uffici e locali adibiti a uso commerciale che dal 12,28% sono scesi al 9%, mentre resta invariata al 3,3% la posizione dei capannoni industriali/commerciali/artigianali, opifici e laboratori. Leggermente in salita rispetto del 2022, è la percentuale dei magazzini che nel 2023 si attesta al 4,26% rispetto al precedente 3,05%.
Una fetta importante del mercato delle aste è rappresentata dai terreni, agricoli e edificabili (11,34%), che includono aree importanti situate nelle più prestigiose zone viticole del Paese, e un buon numero di terreni edificabili che ad oggi non hanno però l’appeal commerciale di un tempo, quando i comuni consentivano l’iper-edificazione in cambio del pagamento di “oneri di urbanizzazione”. È debito precisare che dette aree sono concentrate prevalentemente in provincia al di fuori delle grandi aree metropolitane.
Degno di segnalazione è un lieve aumento, dallo 0,49% del 2022 allo 0,82%, di cantieri in corso di costruzione, finiti, semifiniti, abbandonati o parzialmente realizzati che, sotto la guida di una diligente imprenditoria locale, possono costituire un valore aggiunto significativo, riducendo lo sfruttamento del territorio e sottraendo alle amministrazioni comunali il problema della sicurezza dei luoghi di cantiere abbandonati, a volte, rischiosi.
Seppur incidano modestamente in misura percentuale, con solo lo 0,55% (in lieve aumento rispetto allo 0,47% del 2022) non trascurabile è il dato relativo alle strutture ricettive. Il comparto dell’hospitality ha subìto una sensibile battuta d’arresto a causa dell’interdizione del turismo e, nonostante le misure contenitive adottate dal Governo, non tutte le strutture sono state in grado di sostenere le spese indispensabili e riprendere le attività ripagando i debiti maturati: ne è conseguito un inevitabile incremento delle unità in vendita. È evidente che per complessi immobiliari di tale entità sia più difficoltoso individuare un soggetto interessato all’acquisto.
“Per quanto la modalità della vendita competitiva favorisca un progressivo aumento del prezzo di vendita, le risorse necessarie per acquistare e gestire un complesso alberghiero riducono la platea dei potenziali compratori e, conseguentemente, la probabilità che il bene venga aggiudicato a un prezzo soddisfacente. Con la ripresa del turismo, considerate le innumerevoli potenzialità del nostro Paese, è opportuno valutare la possibilità di gestire la crisi delle strutture ricettive attraverso soluzioni alternative, finalizzate non alla liquidazione dei beni, che in assenza di acquirenti potrebbero restare per troppo tempo in stato di abbandono, ma bensì alla riabilitazione dell’attività individuando già all’ origine l’acquirente più adeguato” precisa Morana.
Provenienza degli immobili messi all’asta (fallimenti di società o incapacità di sostenere le rate del mutuo di singoli nuclei familiari)
I dati raccolti rivelano una diminuzione dei lotti in vendita, quasi dimezzati se si considerano le sole procedure concorsuali, il che è sicuramente positivo. Si riferiscono a “Procedure Concorsuali”, tutte quelle vendite ai sensi del R.D. 267/1942 [Legge Fallimentare] che fanno capo a Fallimenti, Concordati preventivi, Liquidazioni coatte amministrative, nonché tutte le vendite riferite a procedure avviate secondo il nuovo Codice della Crisi di Impresa D.Lgs. 14/2019, ad esempio gli accordi di composizione della crisi, la liquidazione del patrimonio del debitore, i piani di ristrutturazione.
Precisiamo invece che si definiscono “Esecuzioni Immobiliari” tutte quelle procedure cui alla base è stato trascritto un pignoramento immobiliare, che porta alla vendita coattiva dell’immobile, sia di proprietà della persona fisica che giuridica. Definiamo invece con il termine “Altro” tutte le procedure di divisione giudiziale tra coniugi o eredi e/o cause civili, eredità giacenti che, pur passando dalla vendita all’asta del bene, non configurano pignoramento o fallimento.
La maggior parte dei lotti in asta, ossia l’82,18%, è riconducibile a procedure di Esecuzione immobiliare, mentre il 14,32% è riferito a procedure concorsuali riconducibili sia alla nuova sia alla vecchia normativa, una parte residuale alle procedure civili.
“Si dovrà attendere la fine del 2024 per iniziare a intravedere gli effetti delle riforme legislative attuate a partire dal 2023, ma la diminuzione dei lotti in vendita fa ben sperare che qualcosa si stia muovendo. Sarà fondamentale col nuovo anno esaminare gli effetti delle nuove riforme, sia in tema di procedure concorsuali (nuovo codice della crisi e dell’insolvenza) sia di esecuzioni immobiliari (riforma Cartabia), che si prefiggono gli obiettivi di favorire interventi tempestivi finalizzati a evitare la crisi e di disincentivare il ricorso alle aste, come testimonia l’introduzione della possibilità di “vendita diretta” su richiesta del debitore”- precisa Morana. Ridurre costi e durata delle procedure, incentivare una diagnosi anticipata dello stato di difficoltà per ogni categoria di debitore, salvaguardare la capacità imprenditoriale ove la crisi sia contingente, agevolare le trattative tra le parti, prediligendo le soluzioni che favoriscono il superamento della crisi e semplificare il sistema normativo, uniformando la disciplina dei debitori siano essi consumatori o professionisti, sono i principali propositi del legislatore. Pertanto, laddove dovessimo assistere a una riduzione delle aste, potrebbe essere un segnale di successo degli intenti legislativi. È importante monitorare i dati relativi ai procedimenti introdotti con il nuovo codice della crisi d’impresa, da leggere combinatamente a quelli relativi alle esecuzioni immobiliari, per meglio comprenderne l’andamento”
Altri lotti
Oltre ai lotti appartenenti alla categoria “immobiliare”, è interessante osservare le vendite coattive riguardanti i beni mobili (intesi più genericamente come beni strumentali), i crediti e valori, e le aziende.Nel 2023 sono stati messi all’asta ben 35.432 beni di categorie differenti non appartenenti alla categoria degli immobili. Tra questi spiccano le aziende, conseguenza della volontà normativa del CCII (codice crisi d’impresa) che tutela il bene “impresa” come insieme da preservare e non come agglomerato di singoli e separati asset.
I beni mobiliari sono per la maggior parte dei lotti riferibili alla categoria “macchine utensili” che rappresentano quasi il 36% del totale con 12.527 lotti in vendita per un controvalore pari a 164.652.948,74 euro, seguita da autoveicoli e arredamento.
Il settore dei crediti deteriorati è invece in continua trasformazione e così gli strumenti a disposizione per la loro miglior gestione. I prossimi mesi ci diranno se gli interventi normativi restituiranno i risultati auspicati, fornendo in ogni caso utili suggerimenti per evolvere verso un sistema win-win che soddisfi i molteplici interessi coinvolti.