Il mercato immobiliare cresce, ma la debolezza del contesto economico rischia di vanificare gli ultimi risultati positivi.
Questo emerge dall’analisi del III Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma, presentato nelle scorse settimane a Milano.
COMPRAVENDITA IMMOBILI AD USO ABITATIVO L’analisi condotta sul campione di 13 città mostra come dopo un decennio di grave crisi la variazione dei prezzi di vendita delle abitazioni nelle principali città italiane vede un leggero aumento (+0,2%), dimostrando come il mercato residenziale, seppure in alcuni ben definiti contesti, mostra segnali di recupero, Milano in primis (+1,5% su base semestrale, + 3% su base annua), ma anche Bologna e Padova.
I tempi medi di vendita risultano ancora piuttosto alti rispetto ai livelli pre-crisi – si attestano sui 6,2 mesi, rispetto ai 3,4 mesi quale livello minimo dal 2000 ad oggi, mentre i tempi risultano più contenuti a Milano (3,9 mesi) e Bologna (5 mesi).
Negli altri settori i valori rivelano ancora una situazione di sofferenza, con variazioni negative dei prezzi (-0,6% per i negozi, – 0,7% per gli uffici).
Il calo dei tassi di interesse, con una conseguente maggiore convenienza dei mutui, sta sicuramente dando slancio alle compravendite, ma resta la stretta sulla concessione del credito ai potenziali acquirenti, con una analisi molto rigorosa degli istituti sulla capacità di rimborso da parte dei richiedenti il mutuo; in questo modo ne risente anche il numero di transazioni concluse, sicuramente inferiore rispetto alle intenzioni di acquisto.
Nell’ultimo anno infatti si è assistito ad una riduzione delle operazioni sostenute da mutuo, che sono passate dal 58,2% al 51,8%, riequilibrate però da un maggiore numero di compravendite concluse con risorse proprie, ed una crescita dell’acquisto di immobili ad uso residenziale da parte di investitori, spinti dai sempre maggiori rendimenti forniti dai canoni di locazione, elemento che ha favorito la crescita delle transazioni nelle città che registrano una maggiore crescita del contesto economico o un crescente interesse turistico.
Il mercato infatti presenta ancora una generalizzata difficoltà, ed a differenza dei precedenti periodi di crisi, quando nel giro di due semestri il fenomeno espansivo si diffondeva su tutti i mercati, la situazione odierna non vede una crescita su tutto il territorio nazionale, rispecchiando le differenze esistenti a livello macroeconomico tra le diverse aree del paese.
La situazione odierna pertanto pone seri dubbi di sostenibilità nel lungo periodo della ripresa rilevata, vista anche la precarietà del comparto non residenziale, con previsione di sostanziale stagnazione per i prossimi anni (variazione dei prezzi nel comparto abitativo tra lo 0,2% del 2020 e l’1,1% del 2022), con addirittura una riduzione delle transazioni nel 2020 (-0,4%), dovendo attendere il 2021 per una crescita del 4,7% prevista.
LOCAZIONE ABITATIVA I canoni di locazione, sia di breve che di lungo periodo, proseguono la loro crescita (di poco inferiore all’1% annuo, + 2,3% per la città di Milano), così come la domanda, che per quanto riguarda il breve termine balza dall’11 al 18%.
Il fenomeno crescente delle locazioni brevi può però condurre, nei prossimi anni, ad una difficoltà per i potenziali conduttori interessati a locazioni di lungo periodo, a causa dell’innalzamento dei canoni ed alla riduzione dell’offerta, più orientata verso gli affitti di breve periodo; tale situazione però si sta già verificando in alcune città quali Firenze, Venezia e Bologna.
I tempi medi per locare un immobile nel settore abitativo sono tornati pressochè ai livelli pre-crisi (2,8 mesi circa, 2 mesi per la sola città di Milano), segno di una vitalità ritrovata anche a fronte come detto di una crescente domanda a fronte di una riduzione dell’offerta.
IMMOBILI AD USO DIVERSO Nel settore corporate invece la domanda straniera ha sostenuto la crescita, facendo rilevare valori record in termini di investimenti realizzati nei primi nove mesi del 2019: i settori più interessanti per gli investitori risultano essere il direzionale e commerciale, tradizionali comparti di investimento, ma anche nuovi settori quali l’alberghiero e le forme più evolute di housing, con benefici effetti in termini di diversificazione della domanda.
Nello specifico, il comparto direzionale si configura come il best performer (+34,5% nel periodo 2013-19, con la punta di Milano con +92%), mentre il calo dei prezzi e dei canoni registrato dal 2013 è quasi totalmente recuperato, così come si riducono tempi di locazione e vendita.
Anche in questo settore Milano la fa da padrone, con un aumento delle transazioni per immobili uso ufficio del 2,6% nel 2019 (11.150 operazioni), negozi e laboratori (+6,6%, 2040 operazioni), con una offerta buona ed in crescita, così come i prezzi (+1,1% semestrale e 2% annuo sugli uffici, +0,9% semestrale e +1,7% annuale per i negozi) ed i canoni di locazione ( +1,1% semestrale e +1,9% annuo sugli uffici, stabile a livello semestrale e +0,9% annuale per i negozi) mentre per le altre città i miglioramenti, ove presenti, riguardano solo uno specifico comparto e solo una tipologia di operazione (acquisto o locazione).
Lo sviluppo dovuto agli investimenti esteri, per quanto utile a sostenere la domanda, non potrà però sopperire alle criticità del contesto economico, e pertanto solo una crescita a livello macroeconomico riuscirà à sostenere il mercato.
Restano criticità per gli immobili ad uso diverso anche sui maggiori tempi medi di locazione (circa 6 mesi).
Francesco Saverio Del Buono