Oggi incontriamo per la nostra rubrica di interviste ai protagonisti del mondo immobiliare Massimiliano Piarulli e Angelo Pellegrino, fondatori del progetto Bed Student, specializzato nelle locazioni per studenti.
Da dove nasce l’idea della vs start up e come mai avete deciso di puntare sul settore delle locazioni per studenti?
Siamo specializzati in ospitalità diffusa: proveniamo da una decennale esperienza immobiliare nel settore della gestione di locazioni brevi. Negli ultimi 5 anni abbiamo ospitato più di 100.000 persone in 5 città italiane, con un rating medio di soddisfazione dei nostri ospiti di 9/10! La nostra idea nasce dalla scarsità –ahimè – sia in termini quantitativi che qualitativi, dell’offerta di alloggi per i nostri studenti e giovani lavoratori. Il panorama degli appartamenti destinati agli studenti e giovani lavoratori è a dir poco modesto: si devono spesso “accontentare” di soluzioni vecchie, mal arredate e poco servite. Abbiamo pertanto pensato di offrire un servizio professionale e strutturato a coloro i quali cercano un alloggio temporaneo a Padova. Prendiamo in locazione appartamenti o vaste superfici (tipicamente ex uffici ora sfitti) con contratti
di lungo periodo, li trasformiamo in soluzioni di co-living e li gestiamo affittando le singole stanze a studenti e giovani professionisti. Tutte le nostre stanze sono arredate a nuovo, posizionate in luoghi strategici della città e dotate di tutti i confort.
La nostra formula è flessibile. Ci rendiamo conto, ad esempio, che le risorse economiche dei ragazzi e delle loro famiglie devono essere utilizzate per far fronte al costoso periodo universitario/lavorativo: è per questo che chiediamo un solo mese di deposito cauzionale.
Inoltre, sappiamo quanta flessibilità ci voglia durante questo periodo. È questo il motivo per cui permettiamo ai ragazzi di recedere con un solo mese di preavviso, senza alcuna penale.
Il nostro pensiero, poi, va in particolar modo agli studenti Erasmus, che necessitano di sicurezze nel momento in cui si apprestano ad intraprendere la loro avventura internazionale: loro possono scegliere –grazie a dei servizi fotografici chiari, una comunicazione veloce via Whatsapp e a delle video call via skype –prima di arrivare a Padova la loro sistemazione, anche per pochi mesi. Il nostro staff parla perfettamente
inglese. E, naturalmente, la parola discriminazione non fa parte del nostro vocabolario
Come funziona il vostro servizio e quale è la particolarità rispetto ad un property manager?
Prendiamo in locazione appartamenti o vaste superfici (tipicamente ex uffici ora sfitti) con contratti di lungo periodo, li trasformiamo in soluzioni di co-living e li gestiamo affittando le singole stanze a studenti e giovani professionisti. Tutte le nostre stanze sono arredate a nuovo, posizionate in luoghi strategici della città e dotate di tutti i confort.
Manteniamo le caratteristiche dei property manager, ovvero la gestione a 360 gradi degli immobili del proprietario, ma con meno complessità rispetto alle locazioni brevi. I flussi di cassa per il proprietario sono più stabili e costanti, la contabilità è molto semplice in quanto il turn over è ridotto al minimo. Non sono poi coinvolte attività quali pulizie, check in e intermediari on line, che rappresentano, generalmente per il proprietario, oltre il 50% dei costi di gestione.
Quali vantaggi potete offrire ad un proprietario che intende locare direttamente agli studenti? Utilizziamo le due classiche formule, mutuate dalla nostra esperienza negli affitti brevi: il rent to rent, ovvero l’affitto diretto da parte di BedStudent, che garantisce al proprietario una redditività costante e garantita nel tempo, e il mandato di gestione, in cui il proprietario (tipicamente il privato) riesce a guadagnare fino al 25% in più rispetto ad un affitto classico, beneficiando peraltro della cedolare secca.
Lato conduttori, questi versano solo un mese di deposito cauzionale, non hanno vincoli di durata e possono recedere facilmente con un solo mese di preavviso. Insomma, flessibilità come parola d’ordine.
Quali progetti di sviluppo ha la vostra azienda ? Pensate di ampliarvi in altre città sedi universitarie ?
Abbiamo recentemente firmato un accordo con Alternative Capital Partners SGR, che ci vede tra i gestori selezionati per lo scouting e successiva gestione di alcuni assets in fase di analisi che potrebbero venire acquisiti dal fondo immobiliare Infrastructure Real Estate Recovery Fund, veicolo first-mover recentemente strutturato da ACP con focus di investimento su segmenti immobiliari alternativi quali gli studentati moderni e gli spazi di Co-living, oltre all’Hostelling e al Coworking prevalentemente nel nostro mercato.
Sono format immobiliari innovativi dove gli spazi vengono acquistati dagli utenti finali come servizi, non più in locazione tradizionale, ancora poco sviluppati in Italia ma molto richiesti dalle nuove generazioni di Millennials e Centennials, lavoratori flessibili e nomadi, meno abbienti delle generazioni precedenti, esperienziali e molto istruiti, digitalizzati, globali e viaggiatori, interessati al tema della sostenibilità.
Investire in questi segmenti alternativi, in linea con i nuovi comportamenti e stili di vita della popolazione, è oggi un’opportunità da non perdere e, infatti, sta crescendo l’appetito degli investitori anche più tradizionali, alla ricerca di rendimenti e capital gains oggi non realizzabili in asset class immobiliari tradizionali. Per il 2020 abbiamo pianificato la nostra espansione verso le città di Ferrara, Trieste, Udine e Ravenna, che riteniamo, oltre alle 5 top sedi universitarie (Milano, Roma, Firenze, Napoli, Torino), città strategiche per il nostro business.
Vi ringraziamo della disponibilità e vi auguriamo ulteriori successi per la vostra attività