I dati del mercato leasing uffici nella città di Roma per il III semestre 2019, forniti da BNP Paribas Real Estate ha registrato livelli superiori a quelli rilevati nel corso degli anni precedenti su 12 mesi.
Infatti nei primi tre trimestri sono stati conclusi contratti per superfici pari a quasi 250.000 mq, livello superiore alle medie quinquennali (+85% circa) e decennali (+115% circa) dei primi nove mesi dell’anno; in particolare il terzo trimestre ha visto un assorbimento record, per quasi 78.000 mq, grazie soprattutto ad alcune operazioni di rilevanti dimensioni, con risultati notevolmente superiore all’anno precedenti (+180% circa rispetto al Q3 del 2018) sia rispetto alle medie di cinque e dieci anni di riferimento (rispettivamente +65% e +110% circa).
In particolare a beneficiare della crescita sono stati soprattutto il Centro, Semicentro e Greater EUR, che hanno raggiunto il miglior risultato degli ultimi 10 anni; in particolare il Centro ha visto concludere transazioni per circa 84.000 mq (di cui solo 2.200 mq circa nel Q3), grazie ad una rilevante locazione chiusa nel Q2 2019 di circa 50.000 mq.
Nel Semicentro sono state concluse operazioni per circa 27.000 mq grazie ad un numero record di operazioni compiute da inizio anno (21), con circa 3.600 mq solo nel terzo trimestre (migliore Q3 degli ultimi dieci anni), mentre nel Greater Eur YTD sono stati locati circa 87.000 mq, grazie anche ad una operazione di pre-let, conclusa nel terzo trimestre, di circa 27.000 mq relativa ad un’azienda appartenente al settore della consulenza.
Per quanto riguarda invece per le altre zone della città, risultati di segno positivo anche per Periferia & Fuori GRA dove sono stati assorbiti circa 30.500 mq (+65% circa vs primi nove mesi del 2018), di cui circa 20.500 mq nel Q3 2019 (impattati da un’operazione owner occupation di circa 10.000 mq). Come già accennato invece, nel CBD di Roma si è registrata nei primi nove mesi del 2019 una riduzione y-o-y del take-up (- 37% circa). In particolare, in questo sottomercato finora sono stati locati circa 20.600 mq (di cui circa 3.800 mq nel Q3 2019).
In generale, nel terzo trimestre il 72% delle operazioni ha riguardato spazi di grado B, e nella gran parte uffici di metratura inferiore ai 1000 mq (circa il 65% delle transazioni). Solo 3 delle operazioni concluse hanno riguardato immobili di metratura superiore ai 9000 mq (nel settore bancario, assicurativo, e consulenza).
I canoni nel terzo trimestre si attestano per il 90% ad un prezzo inferiore ai 375 euro/mq, mentre sui canoni prime si rileva nel terzo trimestre in tutte le zone una certa stabilità ( i valori si attestano sui 450 euro/mq nel CBD).
Si registra inoltre una riduzione degli immobili sfitti (ora all’8,2%), per un totale di circa 801.000 mq, con una riduzione nel centro e CBD tra il 3- 4% circa.
Per quanto riguarda gli spazi, solo il 20% di quelli disponibili sono di grado A, mentre i gradi B e C costituiscono il restante 80%, e sono concentrati tra Greater EUR, Periferia & Fuori GRA; in questi ultimi due si trovano oltre 570.000 mq. liberi.
Il mercato degli investimenti
Il mercato di Roma vede una notevole crescita (+37% rispetto al 2018), avendo registrato nel periodo gennaio – settembre volumi per circa €1,3 miliardi (+37% rispetto allo stesso periodo del 2018), best performance degli ultimi 10 anni, e superiore alle medie quinquennali e decennali di riferimento (rispettivamente +25% e +55% circa).
A dare una grande mano nella crescita è stato proprio il terzo trimestre, grazie ad un volume di investimenti di circa 470 milioni, il doppio rispetto allo stesso periodo del 2018, e superiore alle medie quinquennali (+30% circa) e decennali (+60% circa).
Il settore degli immobili direzionali è stato il vero traino del mercato, con investimenti pari a circa €620 milioni (quasi il 50% dei volumi totali di Roma), con solo nel terzo trimestre un volume di 340 milioni di investimenti, piazzandosi al secondo posto tra i migliori Q3 degli ultimi dieci anni; i rendimenti netti prime restano stabili ( CBD 4% – Centro 5%).
Al secondo posto dei settori che hanno visto più investimenti vi è il retail (414 milioni, contro gli 85 del medesimo periodo del 2018), In termini di volumi a Roma segue il prodotto Retail in cui sono stati investiti €414 milioni nei primi nove mesi dell’anno, dato in crescita rispetto agli €85 milioni dello stesso periodo del 2018; nel terzo trimestre si segnala solo una operazione, relativa ad un centro commerciale della periferia per un valore di 100 milioni. Anche in questo settore i rendimenti prime si segnalano stabili (High Street di Roma al 3,35%).
Segue il settore alberghiero, con investimenti per 230 milioni, presentando un leggero ribasso rispetto all’ stesso periodo del 2018, che aveva visto investimenti per 250 milioni; in particolare nel terzo trimestre si segnala una sola operazione, nella zona Centro , per 25 milioni di euro.
Non risultano invece nel terzo trimestre investimenti nei settori Logistica e prodotti Alternativi. Per quanto riguarda i rendimenti netti prime del settore Logistico, si registra una sostanziale stabilità per il sesto trimestre consecutivo (5,50%).
Francesco Saverio Del Buono
Fonte: report BNP Real Estate