Dimensioni del mercato, tempi e canoni di affitto, cedolare secca e canone concordato, sfratti: i trend del mercato della locazione, in 7 grafici.
Un mercato cresciuto molto negli ultimi anni e che si mantiene molto dinamico, con scambi rapidi a causa dell’abbondante domanda di locazione da parte dei sempre più numerosi inquilini.
Canoni di affitto che crescono e che stanno recuperando i livelli del periodo precedente la crisi, nonostante il canone concordato sia uno strumento ormai utilizzatissimo nelle città principali, soprattutto se abbinato con la cedolare secca.
Continua l’onda lunga dell’emergenza sfratti per morosità, grande problema del mercato della locazione, solo in parte rientrato ora che la fase più acuta della crisi economica nel nostro paese sembra alle spalle.
Questi gli highlights del mondo dell’affitto nell’ultimo decennio, che Solo Affitti ha fotografato in maniera precisa e chiara in 7 grafici. Vediamoli insieme per capire meglio cosa succede in questa sempre più importante e rilevante fetta del mercato immobiliare italiano.
Un mercato in crescita: quasi 1 milione di immobili in affitto in 9 anni
Le dimensioni del mercato della locazione sono un buon indicatore della salute di cui gode. Un mercato che cresce è un mercato che risponde alle esigenze di chi ne fa parte, proprietari e inquilini nel nostro caso.
L’affitto ha saputo fare proprio questo: nel corso di 9 anni l’Agenzia delle Entrate registra, nel suo rapporto “Rapporto “Gli immobili in Italia”, Agenzia delle Entrate”, una crescita di quasi 1 milione di unità del numero di immobili concessi in locazione da persone fisiche.
Considerando congiuntamente abitazioni, pertinenze e immobili destinati all’attività di impresa, si passa dai poco più di 5,1 milioni del 2007 agli oltre 6 milioni del 2016, ultimo anno analizzato.
Una crescita davvero importante e un patrimonio immobiliare destinato alla locazione davvero rilevante, a maggior ragione se si considera che nell’analisi dell’Agenzia delle Entrate non sono presi in considerazione i fabbricati messi in locazione da imprese e società.
Contratti di affitto abitativi, quasi 1,7 milioni ogni anno: +18% in 7 anni
Concentrandoci sulle sole abitazioni, vediamo che non è solo lo stock immobiliare in affitto ad essere importante, ma che anche la dinamicità del settore è significativa.
Lo certifica l’Agenzia delle Entrate nel ““Rapporto immobiliare residenziale”, Agenzia delle Entrate”, nel quale analizza i dati provenienti dalle registrazioni telematiche dei contratti di locazione (disponibili dal 2011 in poi).
Negli ultimi anni i nuovi contratti di locazione registrati all’Agenzia delle Entrate ammontano a 1,65-1,7 milioni.
Rilevante, quindi, anche il “traffico” di nuovi contratti di affitto, che vanno in parte a sostituire quelli conclusi, ma che in parte sono specchio del crescente ricorso degli italiani nei confronti dell’affitto.
In soli 7 anni si passa da 1,4 milioni di nuovi contratti di locazione abitativi a 1,7 milioni: circa il 18% in più, una crescita di tutto rispetto.
Tempi di affitto ai minimi, serve un mese in meno rispetto a 8 anni fa
Dinamicità del settore confermata dai tempi medi necessari per affittare un immobile sul mercato.
Se infatti, fino al 2012, i tempi erano risultati in crescita, toccando il tetto massimo di 2,7 mesi nelle principali città del paese, da lì ha preso il via una discesa progressiva che ha portato i tempi medi di locazione a soli 1,7 mesi.
Tempistica, questo, che peraltro è una media tra gli immobili più facili da affittare e quelli che rimangono sul mercato più a lungo.
Infatti, se per gli immobili in zone di scarso interesse (periferici, mal collegati, in zone degradate) e/o in cattivo stato di manutenzione o privi di caratteristiche fondamentali per gli inquilini ci possono servire anche alcuni mesi per trovare un inquilino interessato alla locazione, per gli immobili in buono stato, che rispondono alle esigenze degli affittuari e situati nelle zone di maggiore interesse oggi bastano davvero solamente pochi giorni o al più qualche settimana, alle agenzie del network Solo Affitti, per trovare adeguata collocazione sul mercato.
Sempre più veloce il tempo per affittare casa, dunque, grazie al notevole aumento degli ultimi anni delle richieste di affitto. Sempre più italiani, giovani e meno giovani, ricorrono alla locazione come soluzione abitativa: naturale che ci sia una crescente “corsa” per accaparrarsi le abitazioni disponibili nelle zone maggiormente richieste.
Canoni di affitto, dopo una rapida discesa si sta tornando ai massimi di 10 anni fa
Domanda in affitto notevolmente aumentata, dicevamo. Si tratta, però, di un fenomeno di lungo periodo, che ha caratterizzato con una certa costanza gli ultimi 15-20 anni.
Questo dovrebbe avere avuto, almeno teoricamente, un effetto significativo sui prezzi, ovvero sui canoni di affitto nel nostro paese.
Tuttavia, il grafico relativo ai canoni di locazione racconta una storia diversa. Fino al 2014 nelle grandi città gli affitti sono calati mediamente del 15% rispetto ai valori del 2009 (da 641€ in media a “soli” 545€), per poi iniziare una risalita costante dal 2015 fino allo scorso anno, quando i valori sono tornati a quota 616€. Soli 25€ in meno dei massimi del 2009: manca, di fatto, solo un 4% per tornare ai livelli pre-crisi.
Quale crisi? Non certo quella dell’affitto, visto che la domanda è stata, come detto, sempre molto abbondante. La crisi è stata quella delle compravendite immobiliari.
Il crollo delle vendite di abitazioni, infatti, ha avuto effetti importanti anche sul mercato della locazione.
Se infatti negli anni dal 2009 al 2014 la richiesta di case in affitto era importante, ancor più importante è stato il quantitativo di immobili invenduti che si sono riversati sul mercato dell’affitto, provocando una forte discesa delle quotazioni.
La riduzione dell’offerta di case in affitto residenziale che si registra dal 2015, dovuta in parte alla graduale ripresa delle vendite e, in parte, allo spostamento di parte dell’offerta di abitazioni sul segmento dell’affitto breve, di gran moda negli ultimi anni, ha determinato la crescita dei canoni di locazione degli ultimi 5 anni.
Canoni in salita, ma niente impennate: il ruolo del canone concordato
Se la domanda è tanto abbondante e l’offerta ha subito una restrizione, perché la crescita dei canoni è più lenta di quanto non sia stata la discesa?
La parola chiave è: politiche pubbliche. In questo l’Italia, va detto, è all’avanguardia.
Il meccanismo che ha contribuito a calmierare i canoni di affitto nel recente passato si chiama canone concordato.
Una tipologia contrattuale nata a fine anni ’90, ideata per permettere agli inquilini di beneficiare di canoni di affitto moderati rispetto a quelli di mercato, grazie agli sconti fiscali garantiti ai proprietari disponibili a queste tariffe convenzionate.
Gli accordi territoriali per il canone concordato, stipulati tra le associazioni di categoria dei locatori e dei conduttori, hanno negli ultimi anni avuto un successo via via crescente.
Basti pensare che, nelle città capoluogo di regione, la quota di nuovi contratti di locazione stipulati in una delle forme a canone concordato (contratto di affitto a canone concordato 3+2, contratto di affitto transitorio, contratto di affitto per studenti universitari fuori sede) è passata dal 48% del 2011 al 73% del 2019, secondo le statistiche di Solo Affitti.
Un sorpasso davvero significativo rispetto al “tradizionale” contratto libero 4+4: a cosa è dovuto il successo del canone concordato nel nostro paese?
Cedolare secca: scelta vantaggiosa per 9 proprietari su 10
La risposta sta nella cedolare secca, l’imposta piatta (e bassa!) di cui possono beneficiare i proprietari persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo.
Introdotta nel 2011, ha subito una evoluzione delle aliquote (21% sul canone libero, contro il 19% sul canone concordato, poi diventato 15% e infine ridotto all’attuale 10%) che ha determinato il suo dilagante successo.
Se prima della cedolare secca, infatti, i proprietari di seconda casa spesso preferivano tenere l’immobile sfitto “perché lo Stato mi mangia tutto il guadagno” (e come dar loro torto, visto che i redditi da locazione andavano ad aggiungersi obbligatoriamente all’imponibile IRPEF del proprietario), oggi sono in pochi a non voler approfittare di una fiscalità così conveniente.
L’associazione della cedolare secca ad un contratto a canone concordato, in particolare, garantisce una imposizione fiscale sui redditi da locazione al 10%: un livello molto più basso della fiscalità sui redditi da lavoro e consistentemente più bassa rispetto alle rendite finanziarie (la cui aliquota più conveniente, quella sui titoli di Stato, è del 12,5%).
Sfratti per morosità, +83% i provvedimenti dal 2001 a oggi
Finora abbiamo visto molti dati interessanti, in generale positivi. Segnali di un mercato che cresce e che mostra segni di ottima salute.
Va detto, però, che ci sono anche criticità cui prestare attenzione. La più importante è la morosità degli inquilini.
Evidente dal grafico la tendenza all’incremento dal 2001 in poi, con un picco particolarmente elevato a ridosso del periodo 2012-2014. In questo periodo i provvedimenti di sfratto emessi dal giudice per insolvenza dell’inquilino avevano toccato quasi quota 70.000 all’anno, un numero più che doppio rispetto ai valori “normali” di mercato del 2001.
Emergenza sfratti in parte rientrata, come ovvio, una volta che l’economia italiana ha superato la fase peggiore di crisi economica: nel 2018 il Rapporto “Gli sfratti in Italia”, Ministero degli Interni certifica poco meno di 50.000 sfratti per morosità, quasi 20.000 in meno rispetto al 2014. Naturale che il fenomeno ritorni su livelli meno preoccupanti, in fasi in cui meno persone perdono il lavoro a causa della crisi economica.
Tuttavia, da notare che gli sfratti per morosità risultano tuttora molto più numerosi dei livelli del 2001, segno che il mercato della locazione è cambiato.
La maggiore instabilità economica di tanti giovani inquilini, che si ritrovano anche a 30-40 anni con contratti precari (cosa che fino a 15-20 anni fa non avveniva, a causa delle maggiori rigidità del mercato del lavoro), determina una maggiore frequenza di periodi di disoccupazione. Il che, chiaramente, si riflette, nella loro vita da inquilini, nell’assenza di un reddito e nella difficoltà a pagare l’affitto.
Allo stesso tempo, la globalizzazione e i cambiamenti sempre più veloci dei mercati ha amplificato il rischio che le aziende in breve tempo si trovino in difficoltà e siano costrette a chiudere, oppure che decidano di delocalizzare la produzione all’estero. Tante persone, anche con contratti stabili, corrono il rischio di essere licenziate e di ritrovarsi in difficoltà con il pagamento dell’affitto, una delle spese più importanti nel bilancio familiare.
Quest’evoluzione dell’economia è alla base dell’incremento del numero degli sfratti per morosità. Un fenomeno che nessun proprietario può sottovalutare. Ma che, per fortuna, può essere fronteggiato grazie a efficaci garanzia affitto per pagamento canone di locazione, che tutelano il proprietario contro queste purtroppo frequenti circostanze.
Fonte: Blog Affitto di Solo Affitti – Autore Andrea Saporetti