Il 2020, anno terribile per la vita di tutti e per l’economia, ha visto in grande sofferenza anche il settore immobiliare. La logistica però, con l’aumento del commercio elettronico, e la necessità di magazzini e centri di smistamento per le merci, ha trovato nello scorso anno un impetuoso sviluppo, trainando il settore degli immobili per l’impresa in crisi vista la crisi economica e la chiusura di numerose attività produttive e commerciali.
Abbiamo pertanto voluto intervistare un esperto del settore, quale Andrea Faini, CEO di World Capital, società leader nella consulenza per immobili d’impresa, sull’andamento attuale del mercato di immobili ad uso logistico e le prospettive future.
La logistica si è rivelato nel 2020 il settore emergente, grazie anche allo sviluppo dell’e-commerce, ed ha visto incrementare il volume di affari. Nel 2021 questo trend continuerà o si prevede una fisiologica discesa, con gli investitori che torneranno su altri asset?
La crescita dell’e-commerce è cominciata già molto prima dell’avvento del Covid, ma la pandemia ha sicuramente accelerato il trend, forzando i consumatori ad orientarsi sugli acquisti online, questo a fronte anche del lockdown forzato dei primi mesi del 2020.
La mancanza di alternative allo shopping fisico ha portato quella che prima era una semplice “alternativa” per le famiglie italiane ad un vero e proprio canale di acquisto e consegna con grande impatto, sia sulle abitudini dei consumatori che sulla logistica.
Facendo delle previsioni per i prossimi mesi possiamo attenderci importanti sviluppi, sia sul fronte immobiliare che gestionale, anche per tutte le realtà che fanno della logistica il loro punto di arrivo.
Oltre ad un’ulteriore crescita del last mile, prevediamo un rinnovamento dell’interesse degli investitori a puntare sull’immobiliare logistico, divenuto in questi mesi un’asset molto attrattiva.
Si potrebbe sviluppare un mercato sugli immobili ad uso logistico da ristrutturare e
riqualificare (es. in quanto dismessi ed inutilizzati da tempo)?
Da anni la riqualificazione delle aree in disuso è un tema che si cerca di promuovere e incentivare, ma spesso viene bloccato dalle valorizzazioni delle proprietà che risultano troppo elevate, in quanto esse considerano la superficie coperta di immobili vetusti da demolire; a questo si aggiungono inoltre costi di demolizione e bonifiche.
Questa tendenza porta dunque gli operatori logistici ad orientarsi maggiormente su green field piuttosto che brown field.
Tuttavia, in mancanza di aree disponibili, come per esempio nelle immediate vicinanze delle città per quanto riguarda il last mile, dove i canoni di locazione sono più elevati rispetto alla classica logistica, la riqualificazione delle aree dismesse risulta una dinamica perseguibile.
Procedure esecutive ed immobili ad uso logistico. Vi è interesse per le aste? Potrebbe essere un settore interessante per gli investitori?
Alcuni investitori potrebbero essere interessati alle aste, dove però non si trovano immobili di qualità, ma spesso aree dismesse da demolire o bonificare. In questo caso ci ritroviamo difronte al concetto espresso sopra, ovvero valorizzazioni del prodotto troppo elevate.
Oggi gli investitori sono attratti dai prodotti di qualità, per esempio immobili logistici dotati di componente tecnologica e improntati alla sostenibilità, incentivando l’utilizzo di colonnine elettriche e mezzi elettrici per una logistica sempre più green.
Tale tendenza porterà ad aumentare i nuovi sviluppi in ambito energetico e gestionale, potrà produrre effetti positivi a breve e lungo termine sulle percezioni del compartimento logistico, aumentando il valore delle infrastrutture e la spinta positiva all’espansione.
Si parla sempre più di parchi logistici, aree di concentrazione di strutture logistiche, spesso ben collegate alle infrastrutture di comunicazione, dotate di una serie di servizi di grande utilità per le aziende. Ritenete che possano trovare sempre più diffusione o l’interesse per tali aree sia limitata alle zone di grande concentrazione di immobili ad uso logistico?
Confermiamo un interesse per i parchi logistici dotati di servizi e aree strutturate, il requisito fondamentale è la posizione in cui sono ubicati, è importante che siano vicino alle più importanti arterie di comunicazione stradale, vicino alle uscite autostradali o delle tangenziali. Ovviamente per garantire una location strategica, c’è bisogno di aree di grandi dimensioni, caratteristica non sempre facile da trovare. Di conseguenza vediamo sorgere dei parchi logistici più contenuti, di media dimensioni, con una conseguente frammentazione dell’offerta in termini di immobili logistici.
Il boom del commercio elettronico e la necessità di avere centri di distribuzione delle merci possa cambiare il mercato degli immobili per la logistica. In altri termini, unitamente alle grandi strutture di spedizione dei colossi del commercio online (Amazon ed altri), si potrebbe creare una certa richiesta di immobili di media grandezza nelle vicinanze delle città?
La propulsione dell’e-commerce ha portato lo sviluppo del last mile, ovvero della logistica
dell’ultimo miglio. Oggi si punta ad avere una rete distributiva più capillare: non spariscono i grandi centri lungo le autostrade, dove il terreno costa poco e gli spazi sono ampi, ma progressivamente crescono i magazzini più piccoli situati vicino alle città. In aumento anche i corrieri e hub dedicati all’e-commerce, ma anche al Food Delivery, con la conseguente necessità di avere immobili logistici nei pressi del centro cittadino.
Geograficamente, quali potrebbero essere i trend del 2021?
Per i prossimi mesi prevediamo un mercato immobiliare logistico in ottima salute, con un
consolidamento dei centri logistici dedicati all’e-Commerce, ubicati in location strategiche vicino alle più importanti arterie stradali e autostradali.
Auspichiamo inoltre un’ulteriore crescita della logistica last mile, con una rivisitazione delle strategie immobiliari da parte dei corrieri che punteranno ad avere hub sempre più vicini alle città.
Ringraziamo Andrea Faini per l’intervista ed auguriamo a lui e lo staff di Wolrd Capital buon lavoro e le migliori soddisfazioni professionali
Intervista a cura di Francesco Saverio Del Buono