L’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2021 di F.I.M.A.A. (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia) con la collaborazione della Società di Studi Economici NOMISMA ha “fotografato” l’andamento del mercato 2021 di un panel di case per vacanza in Italia, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di località turistiche.
Quest’anno le performance che emergono dall’Osservatorio immobiliare turistico – sebbene risultino ancora condizionate dalla pandemia per effetto del protrarsi delle misure di contenimento – mettono in evidenza un ritorno di interesse della domanda sia di acquisto che di locazione verso il mercato italiano delle abitazioni per vacanza.
Di seguito gli aspetti principali dell’analisi:
- Le evidenze rilevate nel segmento delle compravendite di abitazioni nelle località
turistiche restituiscono un quadro incoraggiante. Sette agenti immobiliari su dieci hanno
percepito, infatti, un sostanziale aumento delle compravendite di abitazioni per vacanza
rispetto al 2020.
- Nel 2021 il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione nelle località turistiche in Italia si attesta a 2.730 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in aumento del +3,1% su base annua e un campo di oscillazione compreso tra -1,2% e +5,5%, mettendo in evidenza un deciso recupero dopo la battuta di arresto dello
scorso anno (-0,8% su base annua).
- Per le abitazioni top nuove nelle località turistiche, le quotazioni medie si attestano su
valori che superano i 3.700 euro al mq (con un range di oscillazione dei valori medi tra
2.900 e 4.200 euro al mq); per le abitazioni centrali usate i valori medi oscillano tra 2.110 e
3.160 euro al mq, mentre per le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.520 e
2.200 euro al mq (tav 2).
- In cima alla classifica delle principali località turistiche – per quanto riguarda i prezzi
massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi (valori da intendersi quali massimi medi, non massimi assoluti) – troviamo anche quest’anno una destinazione montana. Cortina d’Ampezzo (BL) si posiziona in vetta alla classifica con valori che raggiungono i 13.500 €/mq, superando Madonna di Campiglio con 13.000 €/mq. In terza e quarta posizione vi sono due destinazioni marittime, ovvero Forte dei Marmi (LU) e Capri (NA), rispettivamente con un prezzo per abitazioni di 13.000 €/mq e 12.500 €/mq. In quinta posizione Courmayeur (AO) con un valore di 11.000 €/mq, arretrando rispetto allo scorso anno, e Santa Margherita Ligure (GE) che con un valore di 10.500 €/mq mantiene la stessa posizione del 2020 (tav 3).
– Dal comparto locativo emergono segnali di maggior dinamismo rispetto al segmento delle compravendite in termini di variazione dei canoni di locazione. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate,
evidenzia un +5,5% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese,
compreso tra +1,7% e +9,0%.
– La domanda di acquisto di abitazioni nelle località turistiche continua ad essere sostenuta prevalentemente dalla componente domestica nell’85% delle manifestazioni di interesse, mentre nel restante 15% risulta alimentata da soggetti stranieri, che si attestano su percentuali simili allo scorso anno. Allo stesso modo il segmento locativo è sorretto in prevalenza dai turisti italiani (84% delle risposte), mentre gli stranieri rappresentano un non trascurabile 16% (fig 7).
– Volendo tracciare l’identikit delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese, si conferma anche quest’anno la netta prevalenza delle famiglie numerose con 4 e più componenti (oltre il 77,3% delle risposte) (fig 8).
Il commento di Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa
“In Italia il turismo di prossimità sta alimentando la richiesta di case vacanza sia per
l’acquisto sia per la locazione. Le restrizioni negli spostamenti e la circolazione delle varianti Covid-19 stanno però ancora influenzando negativamente gli investimenti esteri nel comparto. Soprattutto da parte di investitori americani, russi e nordeuropei. Le richieste delle famiglie italiane si concentrano specialmente verso immobili spaziosi, con terrazza o giardino, se possibile con vista panoramica e anche con un locale da dedicare allo smart working. Siamo sulla buona strada e la diffusione capillare del vaccino può certamente contribuire per il ritorno alla normalità.”
Il commento di Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma
Secondo Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma “La quarantena forzosa a cui
siamo stati costretti, unita alla percezione di sicurezza dell’impiego immobiliare, hanno
contribuito ad alimentare nelle famiglie italiane la voglia di accrescere gli spazi abitativi a
disposizione del nucleo. Di questo impulso ha beneficiato il mercato immobiliare delle
località turistiche, che dopo anni di incertezze ha fatto registrare un ritorno di interessi con riflessi sia sui livelli di attività che sui valori di compravendita e locazione.”
Il commento di Fabrizio Savorani, referente settore turistico Ufficio studi Fimaa
“Il settore turistico, che è stato tra i più colpiti dalla pandemia da Covid-19 e dai lockdown,
rivede la luce. Torna la voglia di andare in vacanza e di investire nel mattone soprattutto in montagna, dove la richiesta è tra le più vivaci non solo nei luoghi di grande prestigio come Cortina d’Ampezzo, Madonna di Campiglio o Courmayeur, ma anche nelle zone meno rinomate ma ben collegate con le grandi reti infrastrutturali. Tutto il comparto turistico sta crescendo a livelli molto interessanti e località come Capri, Forte dei Marmi e Santa Margherita Ligure continuano a essere le scelte predilette dai vip. La riviera romagnola ha visto il ritorno dei turisti stranieri, soprattutto tedeschi, con predilezione delle case per vacanze ma la richiesta è aumentata, rispetto l’anno scorso, anche nelle strutture alberghiere.”
Il mercato delle abitazioni per vacanza
Le performance che emergono dall’Osservatorio immobiliare turistico nel 2021 – sebbene risultino ancora condizionate dalla pandemia per effetto del protrarsi delle misure di contenimento – mettono in evidenza un ritorno di interesse della domanda verso il mercato delle abitazioni per vacanza.
Le evidenze rilevate presso gli operatori relativamente al segmento delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche restituiscono un quadro incoraggiante. Sette agenti immobiliari su dieci hanno percepito, infatti, un sostanziale aumento delle compravendite di abitazioni per vacanza rispetto al 2020.
Lo scorso anno la battuta di arresto è risultata di circa il 6% secondo i dati consuntivi dell’Agenzia dell’Entrate. In questo contesto, si segnala la maggiore tenuta delle località di montagna, rispetto al mare e ai laghi, avendo scontato una flessione di minore intensità se paragonata alla media delle località turistiche (2,9% vs 6,0%).
Il mercato della locazione viene percepito dinamico da parte degli operatori, sia rispetto ai contratti che ai canoni applicati, per effetto di un interesse consistente da parte della domanda verso la casa vacanza anche in questo periodo di pandemia.
Tavola 1 Numero di compravendite di abitazioni – Variazioni % annuali
| 2015/14 | 2016/15 | 2017/16 | 2018/17 | 2019/18 | 2020/19 | |
| Località lacuali (13) | 16,7 | 15,2 | 8,0 | 7,6 | 2,1 | – 3,4 |
| Località marine (124) | 5,5 | 22,5 | 4,1 | 6,2 | 3,5 | – 6,8 |
| Località montane (50) | 8,8 | 24,8 | – 7,2 | 5,6 | 13,0 | – 2,9 |
| Località turistiche (187) | 6,7 | 22,3 | 2,7 | 6,2 | 4,7 | – 6,0 |
Per effetto dei primi segnali di ripresa del mercato immobiliare, le quotazioni delle case per vacanza nelle località turistiche, secondo l’Osservatorio, tornano a crescere, dopo la flessione registrata nell’ultimo anno monitorato, per effetto dell’allentamento delle restrizioni e del riavvio delle attività economiche e turistiche.
La variazione media, sintesi dei mercati top, centrali e periferici, delle singole località turistiche monitorate evidenzia una crescita dei valori di mercato del 3,1% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -0,2% e +5,5%.
La ripresa dei valori di mercato delle abitazioni riguarda – come accennato – tutte le tipologie seppure con intensità diverse. Le case vacanze “top nuove” mostrano variazioni medie che oscillano tra +0,4% a +4,2%, mentre le abitazioni periferiche una variazione media che oscilla tra -1,2% e +5,5%.
Con riferimento alle destinazioni turistiche monitorate, il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia si attesta nell’ordine dei 2.700 euro al mq commerciale, che rappresenta la sintesi di valori differenziati per tipologia abitativa sul territorio nazionale.
Concentrandosi sulle abitazioni top nuove, le quotazioni medie si attestano su valori che superano i 3.700 euro al mq (con un range che va da 2.900 a 4.200 euro al mq); per le abitazioni centrali usate i valori medi oscillano tra 2.110 e 3.160 euro al mq, mentre per le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.520 e 2.200 euro al mq.
Tavola 2 Prezzi medi 2021 e variazione annua delle abitazioni nelle località turistiche
| Abitazioni top nuove | Abitazioni centrali usate | Abitazioni periferiche usate | |
| Prezzi minimi | 2890 | 2110 | 1530 |
| Prezzi massimi | 4530 | 3160 | 2200 |
| Prezzi medi | 3710 | 2640 | 1860 |
| Variazione % prezzi medi 2021/2020 | 3,1 | 3,2 | 3,0 |
In cima alla classifica delle principali località turistiche – per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi (valori da intendersi quali massimi medi, non massimi assoluti) – troviamo anche quest’anno una destinazione montana, plausibilmente per effetto dell’attrattività che la montagna riveste in questo periodo pandemico. Le attività outdoor, infatti, rappresentano una delle motivazioni principali alla base di viaggi e vacanze degli italiani.
Nel dettaglio, Cortina d’Ampezzo (BL) si posiziona in cima alla classifica con valori che raggiungono i 13.500 €/mq, guadagnando in un anno 4 posizioni, superando Madonna di Campiglio che si colloca in seconda posizione con 13.000 €/mq. In terza e quarta posizione vi sono due destinazioni marittime, ovvero Forte dei Marmi (LU) e Capri (NA), rispettivamente con un prezzo medio-massimo per abitazioni di 13.000 €/mq e
12.500 €/mq.
In quinta posizione troviamo Courmayeur (AO), con un valore di 11.000 €/mq e Santa Margherita Ligure (GE), che con una quotazione di 10.500 €/mq mantiene la stessa posizione del 2020.
Tavola 3 Prime 6 località per prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi
| Località | Prezzi (€/mq) | Movimento rispetto alla posizione occupata nel 2020 |
| 1. Cortina d’Ampezzo (BL) | 13.500 | 4 |
| 2. Madonna di Campiglio (TN) | 13.000 | – 1 |
| 3. Forte dei Marmi (LU) | 13.000 | – 1 |
| 4. Capri (NA) | 12.500 | – 1 |
| 5. Courmayeur (AO) | 11.000 | – 1 |
| 6. Santa Margherita Ligure (GE) | 10.500 | 0 |
Dal comparto locativo emergono segnali di maggior dinamismo rispetto al segmento delle compravendi in termini di aumento dei canoni. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, evidenzia un +5,5% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese, compreso tra +1,7% e +9,0%.
Il mercato della locazione delle destinazioni turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di quasi 500€ per il mese di giugno, 710€ per luglio e 930€ per agosto.
Tavola 4 Canone minimo medio e massimo settimanale 2021
| Mese di Giugno | Mese di Luglio | Mese di Agosto | |
| Canoni minimi | 400 | 585 | 770 |
| Canoni massimi | 580 | 830 | 1080 |
| Canoni medi | 490 | 710 | 930 |
Secondo gli operatori del settore, anche quest’anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (65,2%), con maggiore intensità rispetto allo scorso anno, a fronte di una flessione della componente che esprime la duplice finalità (investimento ed uso personale), che passa dal 26% al 18%. La quota restante è riconducibile a finalità unicamente di investimento (16,8%).
Rispetto alla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, anche quest’anno la domanda di abitazioni per vacanza risulta sostenuta prevalentemente dalla componente domestica nell’85% delle risposte, mentre nel restante 15% risulta alimentata da soggetti stranieri. Per effetto del protrarsi della pandemia, anche la domanda di locazione di case vacanze continua ad essere in larga parte alimentata dai
turisti italiani, mentre la domanda straniera si mantiene nell’ordine del 16%, ben al di sotto della quota del 30% raggiunta prima della pandemia.
Con riferimento al profilo delle famiglie che prendono in locazione una casa per vacanza per almeno un mese durante quest’anno, si conferma anche quest’anno la netta prevalenza di famiglie numerose, composte da 4 e più componenti (oltre il 77,3% delle risposte), interessate a questo tipo di soluzione. Si segnala, inoltre, un aumento della richiesta proveniente da nuclei familiari con due componenti, che passa dal 2,6% al 13,6%. Per il restante 9,1% la domanda di locazione proviene da famiglie con 3 componenti.