“Covivio ha messo a segno un buon primo semestre, con oltre 140.000 m² di nuovi contratti o rinnovi di locazioni di uffici, 400 mln di euro di vendite con un margine del +4% e una crescita del +2% del valore degli asset a perimetro costante. Il NAV è aumentato del +4% su base annua e l’EPRA Earnings del +7,5%. In anticipo sui suoi obiettivi finanziari ed extra-finanziari, Covivio alza le aspettative di risultato per il 2021 e rafforza il suo impegno nella sostenibilità ambientale puntando alla neutralità delle emissioni entro il 2030.”
Christophe Kullmann, Amministratore Delegato di Covivio
Successo della strategia per gli immobili a uso ufficio (58% del portafoglio): centralità, qualità, servizi
► Accelerazione delle vendite: 404 mln di euro di vendite concluse (con un margine del +4%), di cui 334 mln di euro riguardanti immobili a uso ufficio con cui le vendite di questa asset class si attestano a oltre 1,0 mld di euro in 18 mesi (5% di margine)
► Successo dei progetti di sviluppo: 5 immobili consegnati per 307 mln di euro, pre-locati al 97%, con il 43% di creazione di valore
► Una pipeline di progetti di sviluppo con una creazione di valore da 1,3 mld di euro: 39.000 m² di nuovi contratti sui nostri progetti di sviluppo; 450 mln di euro di creazione di valore prevista, di cui 250 mln di euro ancora da generare
► Sempre più centralità: il 100% dei progetti committed nei prossimi mesi è concentrato nei CBD di Parigi, Berlino e Milano, con un obiettivo di creazione di valore di 200 mln di euro
► Conversione da uffici a immobili residenziali: 1.545 immobili residenziali e 256 mln di euro di progetti avviati entro la fine del 2021 (x7 rispetto alla fine del 2020)
Consolidamento nel residenziale in Germania (27% del portafoglio)
► 140 mln di euro (98 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo) di acquisizioni nel centro di Berlino con il 3,5% di rendimento
► Prosegue la crescita della pipeline di sviluppo: 1.100 unità residenziali in costruzione (294 mln di euro al 100%)
► Forte dinamica di crescita: +3,8% dei canoni di locazione; +7,4% del valore a perimetro costante
Immobili a uso alberghiero (15% del portafoglio): primi segnali di ripresa dopo un semestre su cui hanno pesato le misure di contenimento
► La crisi sanitaria continua a pesare sull’attività alberghiera nel primo semestre
► Il graduale allentamento delle misure di contenimento dovrebbe consentire la ripresa dell’attività nella seconda metà dell’anno
► Covivio dispone di un portafoglio strategico per gli operatori, grazie alla sua posizione (valutazione media di Booking.com di 8,8/10) e alla redditività intrinseca dei suoi immobili a uso alberghiero (rapporto medio tra canone e fatturato del 60% nel 2019)
Risultati del 1° semestre in crescita
► 26 mld di euro di asset (17 mld di euro quota di pertinenza del Gruppo), in aumento del 2% a perimetro costante
► LTV stabile (41%) nonostante il pagamento di dividendi in contanti nel semestre
► NAV in crescita del +4% su base annua in media (EPRA NTA per azione di 101,6 euro e EPRA NDV di 91,7 euro)
► Ricavi da locazione: 291 mln di euro; stabili a perimetro costante nelle attività non alberghiere, e -20% nell’attività alberghiera
► EPRA Earnings in aumento del +7,5% a 207 mln di euro (2,19 euro e +0,9% per azione)
Strategia ESG: nuove ambizioni in termini di emissioni
► Nel 2018 Covivio si è prefissata un ambizioso percorso di riduzione delle emissioni (-34% tra il 2010 e il 2030 sugli Scope 1, 2 e 3) approvato dall’SBTi, in linea con lo scenario 2°C
► In anticipo sui suoi target (-20% entro la fine del 2020), Covivio ha alzato i suoi obiettivi e stabilito una nuova tabella di marcia
► Scope 1 e 2: Covivio si inserisce nella traiettoria 1,5°C e punta alla neutralità delle emissioni entro la fine del 2030
► Scope 3: traiettoria Well-below 2°C
Outlook 2021 migliorato
► Obiettivo di oltre 600 mln di euro in nuovi accordi di vendita confermato
► Obiettivo di EPRA Earnings 2021 a 390-400 mln di euro rispetto al precedente 380-395 mln di euro
Covivio: un business model diversificato e un patrimonio di qualità
Con un patrimonio di 26,1 mld di euro (17,3 mld di euro di pertinenza del Gruppo) di asset in Europa, in aumento di 400 mld di euro nel semestre, Covivio ha basato la sua crescita sulla diversificazione delle attività in cui il Gruppo gioca un ruolo di primo piano:
- il 58% del patrimonio è composto da immobili a uso ufficio in Francia, Italia e Germania, principalmente in posizioni centrali nelle città di Parigi, Milano e Berlino;
- gli immobili a uso residenziale in Germania rappresentano il 27% del patrimonio (+2 punti nel semestre). Sono situati nel centro delle città di Berlino, Dresda, Lipsia, Amburgo e nelle grandi città della regione Renania settentrionale-Vestfalia;
- gli immobili a uso alberghiero (15% del portafoglio), situati nelle maggiori città turistiche europee (Parigi, Berlino, Roma, Madrid, Barcellona, Londra, ecc.), sono locati o gestiti direttamente da operatori leader: AccorInvest, IHG, B&B, NH Hotels, ecc.
Questo patrimonio viene gestito secondo tre pilastri strategici:
- La posizione nel cuore delle maggiori metropoli europee, in particolare Parigi, Berlino e Milano. Il 96% degli asset è situato quindi a meno di 5 minuti a piedi dai mezzi di trasporto pubblico.
- Lo sviluppo, al fine di offrire immobili nuovi che combinino elevate prestazioni energetiche e benessere degli occupanti e si adattino al cambio delle destinazioni d’uso. In Europa Covivio sviluppa oggi 1,3 mld di euro (quota di pertinenza del Gruppo) di progetti di immobili a uso ufficio e 274 mln di euro (quota di pertinenza del Gruppo) di immobili residenziali.
3. L’approccio client centric che pone l’utente al centro della strategia. Covivio affianca nel lungo periodo i clienti nelle loro strategie immobiliari, definendo insieme a loro progetti e instaurando solidi rapporti di partnership (durata media fissa dei contratti di locazione di 7 anni). Questo si traduce in un approccio di consulenza concreto, una politica di servizio ambiziosa e una sempre maggiore flessibilità, ad esempio con offerte ibride che uniscono locazione commerciale tradizionale e contratto flessibile Wellio.
Strategia ESG: un nuovo percorso di emissioni
Tre anni dopo la pubblicazione della sua traiettoria di riduzione delle emissioni, compatibile con lo scenario dei 2°C dell’Accordo di Parigi e riconosciuta dall’SBTi[1], Covivio accelera la sua transizione e alza l’asticella degli obiettivi.
Coprendo tutte le attività di Covivio in Europa (immobili a uso ufficio, residenziale, alberghiero) e l’intero ciclo di vita degli asset (costruzione, ristrutturazione e gestione), questa traiettoria aggiornata ha determinato una riduzione del -20% delle emissioni tra il 2010 e il 2020, sfruttando in particolare l’esperienza matura nelle costruzioni a basse emissioni e il rinnovamento di quasi il 90% del portafoglio europeo di Covivio (certificato HQE, o BREEAM o equivalente, con l’obiettivo di raggiungere il 100% entro il 2025).
Covivio punta ora a ridurre le sue emissioni del -40% (Scope 1, 2 e 3), rispetto all’obiettivo precedente del-34%.
Più precisamente, sugli Scope 1 e 2 (immobili terziari multi-tenant in gestione e spazi di lavoro corporate), Covivio si è data ora un obiettivo di neutralità delle emissioni, in primo luogo allineandosi allo scenario 1,5°C, e poi utilizzando meccanismi di compensazione per le emissioni residue.
Sullo Scope 3, che comprende la costruzione, la ristrutturazione e la gestione di uffici mono-tenant e di aree private in edifici multi-tenant, nonché di edifici residenziali e alberghi, Covivio punta ad allinearsi allo scenario “well below 2°C”, ossia una traiettoria compresa tra 1,5° e 2°C.
Per monitorare questi obiettivi e, più in generale, tutte le ambizioni di CSR di Covivio, il Consiglio di Amministrazione di Covivio ha deciso di istituire un Comitato CSR, presieduto da Christian Delaire, amministratore indipendente.
Implementazione della strategia per gli immobili a uso ufficio (58% del portafoglio) nel primo semestre del 2021
Accelerazione delle vendite
Nel corso del primo semestre Covivio ha firmato accordi di vendita per un valore di 404 mln di euro (quota di competenza del Gruppo) con un margine del +3,7% sugli ultimi valori di stima. Le vendite di uffici rappresentano oltre l’80% di questi volumi, ovvero 334 mln di euro, di cui 171 mln di euro di attività non-core in Italia, affittati in particolare a Telecom Italia (al +2% di margine) e 102 mln di euro di asset maturi in Francia, a Lione e Lilla. In Germania, Covivio ha completato la ripartizione del progetto di sviluppo di Alexanderplatz a Berlino con Generali e Covéa, che ora è detenuto al 55%.
Dall’inizio del 2020, Covivio avrà firmato vendite di uffici per oltre 1,0 mld di euro, con un margine medio sull’ultimo valore stimato di oltre il +5%.
Successo della pipeline di sviluppo
Pilastro strategico di Covivio, la pipeline di sviluppo è un elemento fondamentale che consente in particolare di trasformare degli immobili obsoleti in spazi di lavoro attrattivi, adatti alle nuove esigenze dei clienti, con un’importante generazione di valore finanziario ed extrafinanziario.
Durante la prima metà dell’anno, sono stati consegnati cinque immobili per uffici per 307 mln di euro e 63.000 m² a Milano, Montrouge (Grande Parigi), 5° arrondissement di Parigi e Montpellier. Questi immobili sono già affittati al 97% a clienti di rilievo come EDF, Orange, NTT Data ed Expertise France. Questo successo commerciale, così come la creazione di valore totale di oltre il 40% rispetto ai costi, conferma l’importanza della pipeline di sviluppo per la crescita del Gruppo.
Alla fine di giugno, la pipeline di sviluppo ammontava a 1,3 mld di euro (quota di competenza del Gruppo), basata su 12 progetti a Parigi, Lione, Milano e Berlino, che rappresentano 250.000 m². Durante la prima metà dell’anno, sono stati firmati nuovi contratti per 39.000 m² sui progetti di sviluppo. In particolare, Covivio ha firmato con Snam, la principale società italiana di trasporto del gas naturale, la vendita di un edificio di futura realizzazione di 19.000 m² nella zona Symbiosis di Milano. Attualmente in costruzione, quando sarà completato all’inizio del 2024, l’immobile ospiterà la sede legale della società. L’attrattività dell’area è anche confermata dall’accordo di pre-letting siglato con LVMH Italia per di 3.900 m² del building D di Symbiosis, che sarà consegnato alla fine del 2021 ed è già prelocato al 72%.
A Parigi, Roland Berger ha scelto l’edificio Jean Goujon, in completamento nel 2022, per ospitare la sua futura sede francese, su una superficie di 3.700 m². A Lione, ArchiMed ha firmato per 2.270 m² in Silex², una nuova torre iconica nel cuore della città, di fronte alla stazione Part-Dieu, consegnata a luglio e affittata al 64%. Covivio affianca nella crescita il gruppo Onepoint, che è già partner-tenant in due siti a Parigi e Bordeaux, firmando un contratto di locazione di 12 anni riguardante 9.070 m² nel contesto di un nuovo sviluppo a Bordeaux (Jardin de l’Ars). Questo progetto mira a costruire entro il 2024 19.200 m², già prelocati al 50%, nella zona Euratlantique, nelle immediate vicinanze della stazione ferroviaria ad alta velocità Saint-Jean.
In un nuovo contesto di mercato, Covivio conta sulla sua pipeline di sviluppo per continuare ad adattare i suoi asset, con sempre maggiore attenzione alla centralità della location. Nei prossimi mesi, saranno infatti avviati cinque nuovi progetti di riqualificazione di edifici esistenti per un costo di 670 mln di euro (compresi i terreni). Tutti situati nei CBD di Parigi, Berlino e Milano, dovrebbero generare più di 200 mln di euro di creazione di valore target.
Tenendo conto dei 450 mln di euro di creazione di valore attesi dalla pipeline impegnata a fine giugno, i progetti di sviluppo dovrebbero realizzare oltre 650 mln di euro di creazione di valore target, di cui 450 milioni ancora da generare (4,8 euro per azione).
Accelerazione delle conversioni d’uso da uffici a immobili residenziali
In Francia, Covivio sta accelerando la conversione di uffici obsoleti in immobili residenziali.Entro la fine del 2021, la pipeline di progetti impegnati sarà aumentata di 7 volte in un anno, con 1.545 unità residenziali in costruzione nella Grande Parigi e Bordeaux, per un costo di 256 mln di euro e un margine medio target superiore al 10%. Covivio ha ottenuto i permessi di costruzione per la prima fase di un progetto di 46.500 m² a Bordeaux Lac, e per tre riqualificazioni di 20.900 m², 9.100 m² e 6.884 m² a Fontenay-sous-Bois, Bobigny e Chartres. A questi si aggiungono 200.000 m² di potenziali progetti su immobili a uso ufficio obsoleti individuati in Francia.
Consolidamento nel residenziale in Germania (27% del portafoglio)
140 mln di euro (98 mln di euro quota di pertinenza del Gruppo) di acquisizioni nel centro di Berlino con il 3,5% di rendimento
Nella prima metà dell’anno Covivio ha acquistato 140 mln di euro (3.200 euro/m²) di immobili residenziali a Berlino, con un rendimento medio del 3,5%. I 21 immobili acquisiti, situati nel cuore della città e già trasformati in condomini, rappresentano una superficie totale di 44.000 m² e beneficeranno di un programma di lavori e di asset management per migliorarne l’efficienza energetica. Con questa operazione, Covivio prosegue la sua strategia di investimento in Germania, sviluppa il suo portafoglio residenziale e intende continuare a beneficiare delle dinamiche positive di questo mercato.
Il canone medio per il residenziale è attualmente di 8,40 €/m², ben al di sotto dei canoni di mercato. Grazie alla sua politica attiva di asset management e ai suoi programmi di lavori orientati all’efficienza energetica, Covivio prevede di migliorare la qualità, il comfort e l’attrattività di questi immobili residenziali.
Prosegue la crescita della pipeline di sviluppo
In un mercato caratterizzato da una grave carenza di alloggi, Covivio continua la sua politica di costruzione di nuovi appartamenti, con 1.100 unità in fase di sviluppo, per 294 mln di euro (190 mln di euro di competenza del Gruppo). Situati quasi esclusivamente a Berlino, i 20 progetti in corso dovrebbero realizzare una creazione di valore superiore al 35%. Più a medio termine, la futura crescita sarà alimentata da una pipeline controllata di 2.700 unità residenziali e 645 mln di euro (416 mln di euro di pertinenza del Gruppo).
Immobili a uso alberghiero (15% del portafoglio): primi segni di ripresa dopo un semestre su cui hanno pesato le misure di contenimento
Anche nel primo semestre dell’anno il settore alberghiero ha continuato a soffrire la crisi sanitaria. Grazie alle campagne di vaccinazione, a partire da maggio i diversi paesi Europei stanno gradualmente eliminando le restrizioni. Nel mese di giugno, il mercato ha visto tassi di occupazione[2] di circa il 54% nel Regno Unito, il 40% in Francia e il 30% in Germania, con risultati migliori in generale nelle regioni rispetto alle capitali. L’estate del 2021 dovrebbe, come già era avvenuto nel 2020, beneficiare della ripresa dei viaggi come conseguenza dell’allentamento delle restrizioni.
L’asset class degli hotel continua ad attrarre gli investitori
Gli investimenti in immobili a uso alberghiero ammontano a 4,7 mld di euro nel primo semestre, in calo del -18% su base annua (il primo trimestre del 2020 non era ancora stato colpito dalla crisi sanitaria) ma in aumento del +35% rispetto al secondo semestre del 2020. Le operazioni recenti mostrano anche valutazioni paragonabili ai livelli precrisi, come conferma anche la vendita del portafoglio JJW in Francia (175 mln di euro e 680.000 euro/camera), del Timhotel Paris Berthier (73 mln di euro e 3,8% di rendimento) o dell’NH Calderon a Barcellona (125 mln di euro e 4,1%), ecc.
Il portafoglio di Covivio è strategico per gli operatori
In questo contesto di ripresa graduale dell’attività, Covivio può contare su un portafoglio diversificato di 2,5 mld di euro di pertinenza del Gruppo, strategico per gli operatori, grazie alla sua posizione (rating medio Booking.com di 8,8/10) e alla sua redditività intrinseca (rapporto medio tra canone e fatturato del 60% nel 2019). Covivio ha lavorato per implementare soluzioni che aiutassero i principali operatori alberghieri, di cui è partner consolidato, a superare la crisi. Nuovi accordi conclusi con 4 tenant che rappresentano il 27% del portafoglio di hotel in locazione hanno permesso di alleviare le loro difficoltà, grazie a misure di sostegno o agevolazioni di pagamento. Nella prima metà dell’anno, la percentuale di incasso dei canoni è stata dell’85% (69% includendo le franchigie e le dilazioni di pagamento concesse).
Il portafoglio alberghiero di Covivio è ben posizionato per beneficiare della ripresa: i ricavi variabili, concentrati in Francia e in Germania, ma anche i ricavi del portafoglio britannico, sono generati essenzialmente da una clientela domestica o regionale, che si sposta per svago a titolo privato[3]. La buona dinamica di questi mercati, in particolare Francia e Germania, è stata confermata nell’estate del 2020, con una rapida ripresa dopo l’allentamento delle restrizioni governative.
Risultati del 1° semestre in crescita
26 mld di euro di asset (17 mld di euro quota di pertinenza del Gruppo), in aumento del 2% a perimetro costante
| (€ mln) | 31/12/2020 | 30/06/2021 | ||||||||
| Valore 100% | Valore Quota di pertinenza del Gruppo | Rdt al netto delle imposte lordo | Valore 100% | Valore Quota di pertinenza del Gruppo | Rdt al netto delle imposte lordo | % del valore pertinenza del Gruppo | Var. 6 mesi a pc (%) | |||
| Uffici Francia | 7.249 | 5.933 | 4,8% | 7.084 | 5.770 | 4,5% | 33% | +1,0% | ||
| Uffici Italia | 3.396 | 2.719 | 5,2% | 3.370 | 2.717 | 5,3% | 16% | +0,4% | ||
| Uffici Germania | 1.722 | 1.541 | 3,4% | 1.749 | 1.503 | 3,3% | 9% | -0,4% | ||
| Totale immobili a uso ufficio | 12.367 | 10.194 | 4,5% | 12.203 | 9.991 | 4,5% | 58% | +0,6% | ||
| Immobili a uso residenziale Germania | 6.619 | 4.257 | 3,7% | 7.240 | 4.663 | 3,6% | 27% | +7,4% | ||
| Immobili a uso alberghiero in Europa[4] | 6.501 | 2.532 | 5,5% | 6.492 | 2.526 | 5,5% | 15% | -1,0% | ||
| Totale strategico | 25.487 | 16.982 | 4,4% | 25.935 | 17.180 | 4,4% | 99% | +2,1% | ||
| Totale non strategico | 191 | 123 | 9,4% | 137 | 92 | 10,5% | 1% | -11,8% | ||
| Totale | 25.677 | 17.105 | 4,5% | 26.072 | 17.272 | 4,4% | 100% | +2,0% |
Il patrimonio del gruppo è aumentato di 400 mln di euro nel primo semestre dell’anno, raggiungendo 26,1 mld di euro, di cui 17,3 mld di euro di pertinenza del Gruppo. A perimetro costante, il valore degli asset è aumentato del +2%.
Negli immobili a uso ufficio, il leggero aumento dello +0,6% è dovuto principalmente al successo della pipeline di sviluppo, che ha permesso di compensare le rettifiche di valore su alcuni immobili con criticità di locazione o situati in zone colpite dalla crisi (come La Défense o zone limitrofe, o fuori da Milano in Italia). Nel mercato francese degli immobili a uso ufficio, gli immobili in fase di sviluppo o consegnati di recente hanno generato +78 mln di euro di valore nel primo semestre.
Nel residenziale tedesco, i valori di stima hanno messo a segno un +7,4%, grazie a una dinamica molto buona in tutte le città, alimentata da uno squilibrio tra l’offerta e la domanda di immobili residenziali: in Renania settentrionale-Vestfalia (+9,0%), Dresda e Lipsia (+8,4%), Amburgo (+7,8%) e anche a Berlino (+6,4%).
Nel settore alberghiero, il valore del portafoglio si è stabilizzato (-1,0% a perimetro costante): tutte le valutazioni del portafoglio sono rimaste stabili ad eccezione del Regno Unito (13% del portafoglio, -6% a perimetro costante), dove il portafoglio è composto essenzialmente da immobili upscale per i quali l’esperto ha rivisto le ipotesi di recupero e il tasso di attualizzazione.
In seguito al rialzo dei valori nel residenziale in Germania e all’ulteriore rafforzamento di questa classe di immobili, la Germania rappresenta ora il 39% degli asset (+2 punti), alla pari con la Francia.
NAV in crescita del +4% in media su un anno e LTV stabile, nonostante il pagamento del dividendo in contanti
Trainato dagli incrementi di valore, il NAV è aumentato in media del +4% su base annua a 9.638 mln di euro e 101,6 euro per azione in EPRA NTA (EPRA NRV e EPRA NDV di 112,2 euro e 91,7 euro). Nei sei mesi la crescita media è del +2%.
A fine giugno, l’LTV è stabile rispetto alla fine del 2020, al 41%, nonostante il pagamento dell’intero dividendo nel corso del semestre (340 mln di euro), grazie alla dinamica delle cessioni e alla crescita delle quotazioni degli immobili.
Il tasso medio di indebitamento scende di nuovo, all’1,2% contro l’1,3% alla fine del 2020, e l’ICR migliora a 7,1x. La scadenza del debito è stabile a 5,6 anni. A maggio, S&P ha confermato il rating di Covivio a BBB+ con un outlook stabile.
Ricavi da locazioni stabili a perimetro costante, esclusi gli immobili a uso alberghiero
| S1 2021 | Ricavi Quota di pertinenza del Gruppo S1 2020 | Ricavi al 100% S1 2021 | Ricavi Quota di pertinenza del Gruppo S1 2021 | Variazione a perimetro costante | Tasso di occupazione | Durata residua fissa dei contratti di locazione |
| Uffici Francia | 105,7 | 110,8 | 96,6 | -2,8% | 92,1% | 4,8 |
| Uffici Italia | 64,2 | 77,0 | 57,9 | -1,7% | 96,9% | 7,3 |
| Uffici Germania | 18,4 | 25,6 | 22,3 | -1,0% | 78,3% | 4,8 |
| Immobili a uso residenziale Germania | 78,6 | 129,5 | 83,2 | 3,8% | 98,9% | n.d. |
| Totale Immobili a uso ufficio e residenziale | 266,9 | 342,9 | 260,1 | -0,4% | 93,7% | 5,6 |
| Immobili a uso alberghiero in Europa | 28,5 | 71,8 | 28,2 | -20,2% | 100,0% | 13,9 |
| Totale attività strategiche | 295,4 | 414,7 | 288,3 | -2,6% | 94,6% | 7,3 |
| Totale attività non strategiche | 7,0 | 4,7 | 3,0 | -12,8% | 99,1% | 5,9 |
| Totale | 302,3 | 419,4 | 291,3 | -2,7% | 94,6% | 7,3 |
I ricavi da locazione per la prima metà dell’anno ammontano a 419 mln di euro, di cui 291 mln di euro di pertinenza del Gruppo. La performance degli uffici e degli immobili residenziali (85% del portafoglio) è sostanzialmente stabile a perimetro costante (-0,4%) esclusi gli immobili a uso alberghiero.
Nel settore degli uffici, si rileva un elevato livello di attività di locazione nella prima metà dell’anno, con 140.737 m² di nuovi contratti di locazione firmati (63.221 m² su una media di 9 anni) e rinnovi di contratti di locazione (77.520 m² su una media di 3 anni). Oltre ai 39.000 m² di accordi chiusi su immobili consegnati o in fase di sviluppo, Covivio ha firmato contratti per 2.800 m² sul Carré Suffren a Parigi 15, vicino alla Torre Eiffel, e 2.100 m² sul CB 21 a La Défense. A Milano la dinamica è molto positiva: sono stati siglati diversi nuovi contratti di locazione per un totale di 5.200 m², di cui 2.400 m² nelle Torri Garibaldi, con un aumento medio dei canoni del +16%. In Germania sono stati affittati 10.700 m², principalmente nell’edificio Zeughaus ad Amburgo e nell’edificio Sunsquare a Monaco.
I rinnovi di contratti di locazione hanno interessato il campus di Eiffage (33.270 m²), sede del Gruppo a Vélizy, che è ora affittato fino alla fine del 2030, e un immobile di 30.000 m² a Milano, con una durata di 3 anni fissi.
La diminuzione dei canoni a perimetro costante in Francia si spiega con l’uscita di alcuni tenant, principalmente a La Défense (CB 21) e a Parigi (Carré Suffren, successivamente riaffittato), e con un’indennità di risoluzione ricevuta nel 2020. In Italia, i canoni sono stati influenzati dall’uscita di alcuni locatari delle unità commerciali al piano terra degli immobili nel centro di Milano, che sono stati poi riaffittati, mantenendo così stabile il tasso di occupazione nel semestre al 96,9%.
L’attività edilizia in Germania si conferma solida. I canoni sono aumentati in media del +3,8% a perimetro costante, di cui +4,7% nella regione Renania Settentrionale-Vestfalia e +3,0% ad Amburgo. A Berlino, tenendo conto dell’annullamento del blocco dei canoni, la crescita a perimetro costante ha raggiunto il +3,6%. Si ricorda che il 15 aprile la Corte federale di Karlsruhe ha annullato il regolamento che prevedeva il blocco e il dei canoni di locazione a Berlino (Mietendeckel), che aveva un impatto controproducente sull’offerta di alloggi. Il tasso di occupazione si mantiene a un livello particolarmente elevato del 98,9%.
Negli immobili a uso alberghiero, i ricavi sono diminuiti del -20% a perimetro costante, penalizzati dalle misure di contenimento del primo semestre e da un effetto base sfavorevole (primo trimestre 2020 molto poco influenzato dalla crisi). Si ricorda che il 58% degli immobili a uso alberghiero in portafoglio sono a reddito variabile.
EPRA Earnings in aumento del +7,5% su base annua
A fine giugno, l’EPRA Earnings era pari a 207 mln di euro, in aumento del +7,5% su base annua (2,19 euro e +0,9% per azione a causa della creazione di azioni nel 2020). Il calo dei ricavi da locazione dovuto alla vendita di uffici e all’impatto della crisi sugli immobili a uso alberghiero è stato più che compensato dalla buona dinamica dei canoni nel residenziale tedesco e dall’aumento dei margini di sviluppo. Anche la struttura dei costi è migliorata, con una leggera diminuzione del -2% dei costi operativi e un’ulteriore riduzione del -9% del costo del debito finanziario.
Outlook 2021 migliorato
Oltre a questo, Covivio può vantare importanti fattori di crescita:
- Negli immobili a uso ufficio la strategia di realizzare edifici nuovi e adattati alla domanda degli utilizzatori dovrebbe continuare a contribuire a una significativa creazione di valore. Si prevede quindi una creazione di valore di 450 mln di euro (o 4,8 euro per azione) non ancora espressa in bilancio da progetti intrapresi o da intraprendere nei prossimi mesi.
- Nel settore alberghiero, la revoca delle misure di contenimento dovrebbe consentire una graduale ripresa dell’attività nellaseconda metà dell’anno. Il calo dei ricavi di oltre 70 mln di euro rispetto al 2019 rappresenta anche una potenzialità di crescita nei prossimi anni.
- Infine, negli immobili residenziali in Germania, la valutazione corrente del patrimonio, oltre il 50% inferiore rispetto ai prezzi di vendita unitari, e il livello dei canoni, del 20% al di sotto dei livelli regolamentati, contribuiranno ad alimentare la crescita futura.
Trainato dagli incrementi di valore, il NAV è aumentato in media del +4% su base annua a 9.638 mln di euro e 101,6 euro per azione in EPRA NTA (EPRA NRV e EPRA NDV di 112,2 euro e 91,7 euro). Nei sei mesi la crescita media è del +2%.
A fine giugno, l’LTV è stabile rispetto alla fine del 2020, al 41%, nonostante il pagamento dell’intero dividendo nel corso del semestre (340 mln di euro), grazie alla dinamica delle cessioni e alla crescita delle quotazioni degli immobili.
Il tasso medio di indebitamento scende di nuovo, all’1,2% contro l’1,3% alla fine del 2020, e l’ICR migliora a 7,1x. La scadenza del debito è stabile a 5,6 anni. A maggio, S&P ha confermato il rating di Covivio a BBB+ con un outlook stabile.
Ricavi da locazioni stabili a perimetro costante, esclusi gli immobili a uso alberghiero
| S1 2021 | Ricavi Quota di pertinenza del Gruppo S1 2020 | Ricavi al 100% S1 2021 | Ricavi Quota di pertinenza del Gruppo S1 2021 | Variazione a perimetro costante | Tasso di occupazione | Durata residua fissa dei contratti di locazione |
| Uffici Francia | 105,7 | 110,8 | 96,6 | -2,8% | 92,1% | 4,8 |
| Uffici Italia | 64,2 | 77,0 | 57,9 | -1,7% | 96,9% | 7,3 |
| Uffici Germania | 18,4 | 25,6 | 22,3 | -1,0% | 78,3% | 4,8 |
| Immobili a uso residenziale Germania | 78,6 | 129,5 | 83,2 | 3,8% | 98,9% | n.d. |
| Totale Immobili a uso ufficio e residenziale | 266,9 | 342,9 | 260,1 | -0,4% | 93,7% | 5,6 |
| Immobili a uso alberghiero in Europa | 28,5 | 71,8 | 28,2 | -20,2% | 100,0% | 13,9 |
| Totale attività strategiche | 295,4 | 414,7 | 288,3 | -2,6% | 94,6% | 7,3 |
| Totale attività non strategiche | 7,0 | 4,7 | 3,0 | -12,8% | 99,1% | 5,9 |
| Totale | 302,3 | 419,4 | 291,3 | -2,7% | 94,6% | 7,3 |
I ricavi da locazione per la prima metà dell’anno ammontano a 419 mln di euro, di cui 291 mln di euro di pertinenza del Gruppo. La performance degli uffici e degli immobili residenziali (85% del portafoglio) è sostanzialmente stabile a perimetro costante (-0,4%) esclusi gli immobili a uso alberghiero.
Nel settore degli uffici, si rileva un elevato livello di attività di locazione nella prima metà dell’anno, con 140.737 m² di nuovi contratti di locazione firmati (63.221 m² su una media di 9 anni) e rinnovi di contratti di locazione (77.520 m² su una media di 3 anni). Oltre ai 39.000 m² di accordi chiusi su immobili consegnati o in fase di sviluppo, Covivio ha firmato contratti per 2.800 m² sul Carré Suffren a Parigi 15, vicino alla Torre Eiffel, e 2.100 m² sul CB 21 a La Défense. A Milano la dinamica è molto positiva: sono stati siglati diversi nuovi contratti di locazione per un totale di 5.200 m², di cui 2.400 m² nelle Torri Garibaldi, con un aumento medio dei canoni del +16%. In Germania sono stati affittati 10.700 m², principalmente nell’edificio Zeughaus ad Amburgo e nell’edificio Sunsquare a Monaco.
I rinnovi di contratti di locazione hanno interessato il campus di Eiffage (33.270 m²), sede del Gruppo a Vélizy, che è ora affittato fino alla fine del 2030, e un immobile di 30.000 m² a Milano, con una durata di 3 anni fissi.
La diminuzione dei canoni a perimetro costante in Francia si spiega con l’uscita di alcuni tenant, principalmente a La Défense (CB 21) e a Parigi (Carré Suffren, successivamente riaffittato), e con un’indennità di risoluzione ricevuta nel 2020. In Italia, i canoni sono stati influenzati dall’uscita di alcuni locatari delle unità commerciali al piano terra degli immobili nel centro di Milano, che sono stati poi riaffittati, mantenendo così stabile il tasso di occupazione nel semestre al 96,9%.
L’attività edilizia in Germania si conferma solida. I canoni sono aumentati in media del +3,8% a perimetro costante, di cui +4,7% nella regione Renania Settentrionale-Vestfalia e +3,0% ad Amburgo. A Berlino, tenendo conto dell’annullamento del blocco dei canoni, la crescita a perimetro costante ha raggiunto il +3,6%. Si ricorda che il 15 aprile la Corte federale di Karlsruhe ha annullato il regolamento che prevedeva il blocco e il dei canoni di locazione a Berlino (Mietendeckel), che aveva un impatto controproducente sull’offerta di alloggi. Il tasso di occupazione si mantiene a un livello particolarmente elevato del 98,9%.
Negli immobili a uso alberghiero, i ricavi sono diminuiti del -20% a perimetro costante, penalizzati dalle misure di contenimento del primo semestre e da un effetto base sfavorevole (primo trimestre 2020 molto poco influenzato dalla crisi). Si ricorda che il 58% degli immobili a uso alberghiero in portafoglio sono a reddito variabile.
EPRA Earnings in aumento del +7,5% su base annua
A fine giugno, l’EPRA Earnings era pari a 207 mln di euro, in aumento del +7,5% su base annua (2,19 euro e +0,9% per azione a causa della creazione di azioni nel 2020). Il calo dei ricavi da locazione dovuto alla vendita di uffici e all’impatto della crisi sugli immobili a uso alberghiero è stato più che compensato dalla buona dinamica dei canoni nel residenziale tedesco e dall’aumento dei margini di sviluppo. Anche la struttura dei costi è migliorata, con una leggera diminuzione del -2% dei costi operativi e un’ulteriore riduzione del -9% del costo del debito finanziario.
Outlook 2021 migliorato
Sulla base dell’andamento positivo dei risultati del primo semestre, Covivio alza il suo obiettivo di EPRA Earnings per il 2021 a 390-400 mln di euro (da 4,1 a 4,2 euro per azione), rispetto al precedente 380-395 mln di euro, a seconda del profilo della ripresa negli immobili a uso alberghiero, e conferma il suo obiettivo di oltre 600 mln di euro di nuovi accordi di vendita.
Oltre a questo, Covivio può vantare importanti fattori di crescita:
- Negli immobili a uso ufficio la strategia di realizzare edifici nuovi e adattati alla domanda degli utilizzatori dovrebbe continuare a contribuire a una significativa creazione di valore. Si prevede quindi una creazione di valore di 450 mln di euro (o 4,8 euro per azione) non ancora espressa in bilancio da progetti intrapresi o da intraprendere nei prossimi mesi.
- Nel settore alberghiero, la revoca delle misure di contenimento dovrebbe consentire una graduale ripresa dell’attività nellaseconda metà dell’anno. Il calo dei ricavi di oltre 70 mln di euro rispetto al 2019 rappresenta anche una potenzialità di crescita nei prossimi anni.
- Infine, negli immobili residenziali in Germania, la valutazione corrente del patrimonio, oltre il 50% inferiore rispetto ai prezzi di vendita unitari, e il livello dei canoni, del 20% al di sotto dei livelli regolamentati, contribuiranno ad alimentare la crescita futura.